二手房主欲撵租客 法院不支持

本文转自：新疆法治报

□石榴云/新疆法治报记者 古雪丽 通讯员 易鑫

买房本是件喜事，但乌鲁木齐市民王松却有点闹心：他刚买了一套二手房，就在他满心欢喜时，得知自己还要履行原房主李斯与租客张杉签的房屋租赁合同。近日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案，将“买卖不破租赁”原则具象化。

2019年3月，李斯将自己名下一套房屋出租给张杉居住，租赁期至2027年5月31日。双方在合同中特别约定，如果今后政策允许该房屋可以改为商铺，双方另行协商租金，并且张杉有权将房屋转租。

2024年7月，李斯打算出售该房，张杉明确表示放弃优先购买权。之后，李斯将此房卖给王松，并办理过户手续。买卖期间，王松虽然知道房屋已出租给张杉，但未到现场看房。过了几天，王松突然告诉张杉，要解除房屋租赁合同，理由是他上门看房时发现张杉擅自将房屋改作商业用途，违反原租赁合同。对此，张杉表示反对。2025年10月23日，王松将张杉诉至沙区法院。

法院查明，张杉一直按时交租，从未欠费。更重要的是，法官仔细审查房屋租赁合同发现：合同里并没有把“擅自改变房屋用途”列为可以解除合同的条件，而且原房东李斯在签合同时并未禁止更改房屋用途。

“你作为新的买受人，在买房时有没有看过这份租赁合同?有没有实地核实房屋使用状况?”面对法官的询问，王松无法提交证据证明张杉改变房屋用途的具体时间，更无法证明这一改变是在他取得产权后、违背他意志发生的。

最终，法院驳回王松的诉讼请求。这意味着，王松必须继续履行原租赁合同，直到租期届满。

(文中当事人均为化名)

法官说法：买“带租房屋”等于接过原合同

“这个案件体现了‘买卖不破租赁’原则。”审理此案的法官表示，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

这意味着，王松从李斯手中买下房屋时，他就自动取代李斯的“出租人”地位，房屋租赁合同的权利义务对他具有约束力。张杉是否违约，要看房屋租赁合同的具体约定。李斯与张杉签订房屋租赁合同时，并未对改变房屋用途进行限制，且王松无法证明张杉构成根本违约，自然不能随意解除合同。

那么何种情况下可以解除合同呢?法官介绍，根据民法典第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

法官提醒：购房前这三步不能省

第一步：细看合同

签购房合同前，务必要求原房东提供房屋租赁合同原件，仔细阅读租期、租金、用途、解除条件等核心条款。对于不合理的条款，要在购房前与承租人协商修改。

第二步：实地核验

一定要亲自上门看看房子到底是谁在住、怎么住的。这既能确认租赁关系真实存在，又可核实房屋实际使用状况，避免“虚假租赁”或后续使用纠纷。

第三步：全面查询

通过不动产登记部门查询房屋是否办理了租赁备案，全面评估现有租赁关系对房屋价值和后续使用的影响，再做购买决定。