度假村、特许经营协议推动非洲酒店管道发展 – Trevor Ward

非洲的酒店与休闲产业正在崛起，度假村开发和特许经营协议推动着整个大陆的酒店市场充满活力。

在尼日利亚及其他地区，国际酒店集团不断扩展，而本地投资者则在复杂的开发流程和运营挑战中摸索前行。

在接受Nairametrics的独家采访时，W Hospitality Group的负责人Trevor Ward分享了他对2026年酒店项目管道的见解，重点介绍了主要增长领域、投资模式以及特许经营协议在塑造行业未来中的日益重要作用。

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在访谈中，他讨论了非洲不断变化的酒店业格局，投资者和运营商面临的挑战与机遇，以及塑造当今非洲酒店开发与管理趋势的因素。

Nairametrics：贵机构最近发布了非洲酒店开发管道报告。您观察到的趋势有哪些？

Trevor Ward： 一个非常突出的趋势是非洲各地新开度假村的数量增长，去年这类酒店占据了全大陆新开酒店的约50%。更令人鼓舞的是，连锁酒店的开发管道中度假村的数量也在增加，从去年的170个项目上升到今年的220多个。

另一个积极的趋势是酒店连锁与业主之间特许经营协议的增加。今年，开发管道中有146个特许经营协议，比去年增长了35%，现在几乎占管道总数的22%（之前为18.7%）。

需要澄清的是，在管理协议下，酒店连锁公司承担酒店运营和市场推广的全部责任，为业主创造利润。而在特许经营协议下，连锁公司提供品牌并支持收入生成，但日常运营仍由业主负责。虽然特许经营模式在欧洲和美国较为普遍，但在非洲仍不广泛。

另一方面，令人担忧的是，管道中经济型和中端酒店（2-至3星级）的比例非常少。开发重点主要集中在5星级和豪华酒店。随着国内和区域旅游的增加，市场对中端酒店的需求明显增加，但连锁酒店难以找到愿意在这一细分市场开发的业主。

这部分市场大多由本地酒店占据，这些酒店常常存在设计缺陷、施工质量差和运营标准低的问题。虽然国际和区域品牌可以提升品质，但并非所有现有物业都能挽救——这引发了市场是否能长久容忍这一差距的问题。

Nairametrics：凭借您多年来为非洲酒店投资者提供咨询的经验，您认为在非洲，关于酒店开发最被误解的方面是什么？为何这种误解仍然存在？

Trevor Ward： 这主要是因为人们不了解酒店设计、融资和建设的复杂性，至少与业主可能参与的其他建筑类型相比如此。

加剧这一误解的是一种态度，即遇到障碍时——实际上总会遇到——就选择走捷径，认为这是“最佳策略”，但这只会带来更大的问题。

酒店的建造和运营都非常复杂——尽管许多业主和建筑师可能认为它们像大房子一样简单！“我建筑师帮我在村里建了新房，做得很棒”并不能说明这个建筑师就能设计出拉各斯的250间豪华酒店。

我目前看到的设计，建筑师只了解自己作为客人所体验到的公共区域和卧室，因此设计中有很多餐厅、酒吧、夜总会、赌场等等，但几乎没有支持区域（我们称之为后台或心脏区，强调它们的重要性）来确保酒店正常运作。

对客房服务的运作、厨房的规模、垃圾车如何到达酒店后端而不撞到客人的豪华车，这些都缺乏理解。

我合作的一家国际连锁酒店公司坚持要求业主在任何设计阶段都要聘请12个不同的顾问，以确保设计符合其品牌标准，还建议根据具体项目可能还需聘请另外14个顾问。

“我不需要那么多顾问，我可以不用他们，自己做得更便宜，我在全球各地住过那么多酒店，什么都懂，我会说服XYZ酒店集团按我的方式做事。”

这是一种开发酒店的方式——当然，也有正确的方式。

Nairametrics：许多非洲酒店项目在开业后遇到困难。根据您的经验，开发商最常出错的环节是哪个（概念、地点、融资结构或运营商选择）？

**Trevor Ward：**我不完全同意“许多酒店在开业后都遇到困难”的说法，我认为这只是少数情况，主要是位置不佳、对房价的预期不合理、债务过重、员工和管理缺乏培训等问题，问题清单很长。

多年来，尼日利亚市场对业主犯错表现出一定的包容，容忍平庸，可能也没有更好的选择，但随着竞争在全国范围内加剧，我认为这种情况正在改变。

Nairametrics：国际酒店品牌在非洲迅速扩张。您认为品牌标准与本地市场实际情况的契合度如何？在哪些方面全球品牌与非洲业主之间存在摩擦？

Trevor Ward： 是的，国际连锁酒店在非洲签署的协议数量不断增加。我们的研究显示，2026年1月，开发管道比去年增长了12%（基于53个国际和区域酒店连锁的数据显示）。

我几乎没有看到品牌标准与本地市场实际情况之间的巨大差异，实际上我的经验是，酒店连锁认识到，比如，员工区域（食堂、更衣室等）、冷藏和厨房空间（以及菜单）对不同菜系的需求更大，标准也要求提供这些额外空间，以确保酒店高效运营。

我并不是说品牌标准总是适用——比如在次级城市强制要求建大型水疗和养生中心，仅仅因为品牌手册这么规定，必须由业主与品牌之间讨论。或许该品牌不适合那个地点？

酒店管理协议是双方的长期承诺（通常20年以上），因此，业主——通常从未做过类似项目——必须充分理解（并在签署时同意）自己所承担的责任，合同中每一条款都要清楚。通常需要聘请专业顾问，帮助理解每个条款的影响，特别是财务和其他方面的潜在后果。

值得注意的是，非洲酒店业主与国际酒店连锁之间的关系并无特殊之处——连锁酒店使用通用模板制定管理协议，与非洲及全球的业主保持互利关系，也会遇到一些困难。

人与人之间做生意，管理协议的期限内，双方人员可能会发生变化，关系也会随之变好或变坏。

Nairametrics：您更倾向于国际酒店连锁在非洲布局，还是支持本土/本地品牌？本土酒店品牌的可持续性如何？

**Trevor Ward：**我没有偏好！每个项目都应根据其自身情况评估，考虑业主的意愿以及国际或本地品牌带来的益处。有时根本不需要品牌。

本质上，品牌的作用是吸引客户，通过品牌知名度和分销渠道（线上、社交媒体、忠诚卡会员等），而酒店的实际运营由地面人员完成，而非总部。

在主要面向国际游客、竞争对手也是国际品牌的市场中，国际品牌可能（但不总是）带来优势，但这并不意味着没有品牌的酒店就不能成功。

比如拉各斯，最大的两家酒店——Eko Hotel和Lagos Continental——都没有国际品牌（曾经有，现在已去除品牌标识），但都非常成功，此外还有许多其他酒店。实际上，目前在拉各斯，只有17家酒店（可能有几百家）拥有国际或区域（非洲）品牌。

在西非，只有少数几个非洲品牌活跃，包括Azalaï、Bon、Mangalis和Onomo。它们都在增长，除了Bon。其他品牌起初是业主运营，发展较慢；现在它们都在追求轻资产策略（业主投资，连锁不投资），这也是几乎所有其他品牌的商业模式。

业主更喜欢与国际酒店品牌合作。我曾尝试引入其他品牌（包括上述品牌），但它们在国际分销方面难以与美欧品牌竞争。而在国际分销方面（如果这是要求），本地品牌也难以匹敌。但我会继续努力！

Nairametrics：如果非洲要从“高潜力”转变为持续盈利的酒店行业，除了投资结构和政策的变化外，还需要在领导力培养和员工专业素养方面做出哪些改变？

Trevor Ward： 非洲有许多酒店和度假村（有品牌和无品牌）是行业的佼佼者，屡获全球奖项，提供的服务也稳定且盈利。我们不应一味强调不足，因为事实并非如此。当然，也存在一些问题，但世界上哪里没有问题？

我曾住过美国一座大城市的国际品牌四星级酒店，体验糟糕，员工几乎无礼，维护也差。有人告诉我亚洲的服务标准多么好，好像那里的服务一切都很完美——但只要上TripAdvisor，就能看到曼谷一些酒店的差评。

在非洲一些国家，领导力和技能培训确实存在问题——但世界上哪里没有这些问题？我对非洲酒店的看法是，态度需要改变。有人说“鱼从头烂起”——一些业主把员工视为必要但昂贵的开销（同时又不给员工合理薪酬），认为员工是盈利的障碍；而另一些业主则明白，员工是酒店体验的起点和终点，是盈利的关键。

Nairametrics：可行性研究通常关注需求、价格和回报。在您看来，劳动力成本、生产力和人才供应在非洲的前期决策中是否被充分重视？

Trevor Ward： 当然，这是一个重要考虑因素，因为要预测财务回报，就必须考虑运营成本，主要包括能源和工资。但在评估一个拟建酒店的投资回报时，工资成本只是众多变量之一。

实际上，我们更重视尼日利亚酒店的开发成本——这个成本很高，远超许多开发商的预期，这也回到了我们一开始讨论的问题！

三家餐厅、四个游泳池和一个大型水疗中心可能是业主的愿望，但市场是否需要？它们能带来收入（并覆盖运营成本）吗？建造成本又是多少？这些都属于我们在为客户进行的调研和分析范畴。

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