He estado investigando formas de aprovechar el patrimonio de mi vivienda sin recurrir a la vía tradicional, y honestamente los acuerdos de participación en el patrimonio de la vivienda son mucho más interesantes de lo que pensaba inicialmente. Esto es lo que he aprendido sobre cómo funcionan realmente y qué empresas vale la pena considerar.

Así que la premisa básica es bastante diferente de un préstamo de patrimonio convencional o una línea de crédito con garantía hipotecaria. En lugar de pedir prestado contra el valor actual de tu casa, básicamente estás apostando a la apreciación futura. Una compañía de inversión te da dinero por adelantado, y a cambio obtienen una parte del valor futuro de tu vivienda. Sin pagos mensuales, sin intereses acumulados—esa es la parte sorprendente en comparación con la financiación tradicional.

La mecánica es lo suficientemente sencilla. Recibes una suma global, ellos colocan un gravamen sobre tu propiedad (generalmente en segunda posición si tienes una hipoteca), y cuando sales del acuerdo o expira, liquidan en función de cuánto vale realmente tu casa en ese momento. Puede ser de 10 a 30 años dependiendo de la empresa. Sin embargo, puedes salir en cualquier momento, lo cual ofrece buena flexibilidad.

¿Qué determina cuánto puedes pedir prestado? El valor tasado de tu casa, tu patrimonio existente, la ubicación y tu perfil crediticio influyen. La empresa realiza una tasación independiente, a veces la ajusta, y eso se convierte en tu valor inicial. Si el valor de tu casa sube, ellos se benefician. Si baja, hay cierta protección contra la bajada incorporada para ellos.

Ahora aquí es donde se pone interesante: las tarifas. La originación cuesta entre el 3 y el 5% de lo que avanzas, las tasaciones cuestan entre $200 y $1,250, las inspecciones otros $650 a $1,050. Los servicios de título y depósito en garantía añaden otros $200 a $900 y $250 a $500 respectivamente. Cuando sales, quizás pagues esas tarifas otra vez. Si estás vendiendo, la comisión inmobiliaria se suma a todo eso.

Empecé a investigar las mejores empresas de acuerdos de patrimonio disponibles, y en realidad es un mercado bastante limitado. No encontrarás esto en bancos tradicionales ni cooperativas de crédito. La mayoría son empresas fintech más nuevas que recibieron financiamiento de capital de riesgo. A principios de 2024, esto es lo que encontré: Point opera en la mayoría de los estados (26 más DC), Unison cubre 29 estados más DC, HomeTap está en 16 estados, mientras que Aspire y Splitero tienen un alcance geográfico más limitado con solo 5 estados cada uno. HomePace y Unlock están en un punto intermedio.

Las mejores empresas de acuerdos de patrimonio realmente dependen de dónde vivas, esa es la mayor limitación. Si estás en California, Arizona o Florida, tienes muchas opciones. Pero si estás en un estado menos poblado, tus opciones se reducen rápidamente.

Lo que encuentro convincente de este enfoque es que en realidad funciona para personas que no califican para financiamiento tradicional—mal crédito, ingresos irregulares, lo que sea. No tienes pagos mensuales, lo que cambia el panorama del flujo de efectivo. Pero la desventaja es que estás cediendo la parte del upside si tu casa aprecia mucho. Eso no es poca cosa.

Si el valor de tu casa se mantiene estable, normalmente pagas lo que originalmente pediste prestado más un porcentaje del valor final. Si se aprecia, pagas una parte de esa apreciación o un porcentaje del nuevo valor. Si se deprecia, quizás pagues menos o potencialmente nada, dependiendo de los términos del acuerdo.

Antes de comprometerte con alguna de las mejores empresas de acuerdos de patrimonio, definitivamente compara con los préstamos de patrimonio tradicionales también. Los costos se acumulan rápido y las matemáticas a largo plazo importan. Haz los cálculos sobre lo que deberías pagar en diferentes escenarios de valor de la vivienda. Esto no es una solución única para todos, pero en la situación adecuada podría tener sentido.