Trump menggunakan dua lembaga hipotek besar untuk membeli MBS senilai 2 triliun dolar AS, dengan niat menekan suku bunga hipotek melalui pembelian di pasar terbuka, tetapi pasar meragukan efektivitasnya dan khawatir akan mendorong harga rumah lebih tinggi lagi
(Prarencana: Trump menandatangani undang-undang “Amerika keluar dari 66 organisasi internasional”: termasuk kerangka kerja perubahan iklim UNFCCC, tantangan terhadap aturan ESG)
(Latar belakang tambahan: Keluarga Trump WLFI mengajukan izin bank trust nasional AS, ingin menerbitkan stablecoin USD1 secara mandiri (nilai pasar satu tahun melampaui 3,3 miliar dolar))

Daftar isi artikel

• Jalur pelaksanaan “Mini QE” administratif
• Titik buta struktural ketidakseimbangan penawaran dan permintaan
• Dampak pasca kebijakan dan penataan jangka panjang

Hanya tersisa sepuluh bulan menuju pemilihan tengah tahun 2026, Presiden AS Trump kembali menggunakan langkah administratif untuk menggerakkan roda keuangan. Pada 8 Januari, ia mengeluarkan perintah melalui media sosial, meminta Federal Housing Finance Agency (FHFA) menggerakkan Fannie Mae dan Freddie Mac dengan sekitar 2 triliun dolar AS dalam bentuk kas, untuk membeli sekuritas berbasis hipotek (MBS), dana ini akan mengunci MBS jangka panjang, dengan tujuan menekan suku bunga hipotek tanpa menyentuh suku bunga acuan (Fed).

Jalur pelaksanaan “Mini QE” administratif

Direktur FHFA Bill Pulte menjelaskan bahwa dua perusahaan yang didukung pemerintah (GSE) memiliki cukup kas untuk langsung masuk dan membeli, serta menempatkan posisi mereka ke dalam buku investasi sendiri. Logika operasinya sangat sederhana: meningkatkan permintaan terhadap MBS, secara alami mempersempit spread, yang akhirnya tercermin dalam suku bunga hipotek. Pendekatan ini melewati operasi pasar terbuka Federal Reserve, dan disebut pasar sebagai “pelonggaran terarah”. Dibandingkan dengan pelonggaran kuantitatif tradisional, skala ini kecil, tetapi arahnya sangat terkonsentrasi.

Setelah pengumuman, spread MBS langsung menyempit, dan harga saham lembaga pemberi pinjaman seperti Rocket Companies, LoanDepot pun naik. Citi dan beberapa broker memperkirakan bahwa 2 triliun dolar AS hanya cukup untuk menurunkan suku bunga hipotek tetap 30 tahun dari 6,16% menjadi 10 hingga 50 basis poin. Ekonom Neil Dutta dari Renaissance Macro Research menyatakan skeptisisme terhadap efektivitasnya, dan mengingatkan:

“Spread saat ini sudah mendekati dasar, berapa banyak lagi jus yang bisa diperas, akan segera terlihat hasilnya.”

Bagi pasar kredit, dana ini memang simbol likuiditas jangka pendek, tetapi skala ini tidak cukup untuk mengubah kurva biaya utang jangka panjang.

Titik buta struktural ketidakseimbangan penawaran dan permintaan

Suku bunga hipotek hanyalah satu bagian dari pasar perumahan. Dalam beberapa tahun terakhir, stok rumah di AS relatif rendah dan biaya konstruksi tinggi, yang benar-benar membatasi pembeli adalah pasokan, bukan dana. Ketika biaya pembiayaan secara artifisial diturunkan, permintaan baru dapat mendorong pembeli mengejar sumber rumah yang terbatas, hasilnya harga rumah kembali naik, mengimbangi penurunan cicilan bulanan. Dengan kata lain, pemilih mungkin melihat penurunan suku bunga, tetapi ambang kepemilikan properti justru semakin jauh.

Dampak pasca kebijakan dan penataan jangka panjang

Pengaruh yang lebih dalam tersembunyi dalam perubahan posisi dua GSE besar. Diskusi tentang kembalinya Fannie Mae dan Freddie Mac ke swasta dan berakhirnya pengelolaan pemerintah kembali tertunda karena operasi ini. Analis TD Cowen Jaret Seiberg menunjukkan bahwa kedua perusahaan telah kembali menjadi alat yang dapat digunakan Gedung Putih, dari “aset yang akan dijual” menjadi alat yang langsung di tangan pemerintahan. Meskipun operasi saat ini dapat membantu Trump membangun citra menekan biaya hipotek sebelum forum Davos, tanpa dukungan dari sisi pasokan, ini hanya akan meninggalkan sistem harga yang lebih distortif di masa depan. Setelah suhu pemilihan mereda, pasar akhirnya akan menghadapi risiko premi yang ditekan dan patokan harga rumah yang lebih tinggi.

Trump mengorbankan 2 triliun dolar AS demi mendapatkan penyempitan spread sementara dan keuntungan politik; pasar perumahan AS kembali menjadi ladang percobaan kebijakan. Sebelum masalah pasokan terselesaikan, “Mini QE” administratif ini mungkin hanya akan menghasilkan ketidakseimbangan harga yang lain.