Чому амортизація вироблених будинків робить володіння житлом фінансовою пасткою

Фінансовий експерт Дейв Ремсі вже давно застерігає від привабливості купівлі виробних будинків як інвестиційної стратегії, посилаючись на фундаментальні економічні принципи, які ускладнюють такі покупки для накопичення багатства. Хоча володіння житлом залишається центральною частиною Американської мрії — будь то традиційні односімейні будинки, квартири або виробні будинки — Ремсі стверджує, що остання категорія має суттєво іншу фінансову реальність.

Проблема з амортизацією в основі

Головна проблема, за словами Ремсі, зводиться до одного простого принципу: амортизація. На відміну від традиційної нерухомості, яка зазвичай зростає у ціні з часом, виробні будинки постійно втрачають цінність одразу після покупки та протягом усього періоду володіння. Ця траєкторія амортизації створює математичну несприятливість, яку Ремсі підкреслює, що її неможливо подолати за допомогою безрозсудних сподівань.

«Коли ви інвестуєте капітал у активи, які амортизуються, ви систематично робите себе біднішими», — пояснив Ремсі у недавньому аналізі. Це особливо проблематично для тих, хто намагається піднятися з нижчих або середніх економічних класів. Багато потенційних покупців неправильно вважають, що купівля виробного будинку є сходинкою до більшої фінансової стабільності. Однак Ремсі визначає це як поширену фінансову пастку — початкові заощадження на ціні покупки маскують погіршення вартості активу, що слідує.

Різниця між землею та структурою

Ключова різниця полягає у тому, що виробні будинки відрізняються від справжньої нерухомості. Коли хтось купує виробний будинок, він купує амортизуючий актив, а не нерухомість у традиційному розумінні. Реальний компонент нерухомості — земля або «ділянка землі», на якій розташований будинок — може бути або не бути у власності покупця.

Ця різниця має велике значення. У той час як сам виробний будинок стабільно амортизуються, будь-яка підлягаюча земля у бажаних місцях (особливо у мегаполісах) може зростати у ціні незалежно. Ремсі зазначає, що це створює оманливу ілюзію: «Земля дорожчає швидше, ніж амортизуються будинки, створюючи хибне враження про прибуток, тоді як насправді зростання вартості землі просто компенсує погані інвестиційні рішення.»

Оренда як кращий варіант

Для тих, хто не може купити зростаючу у ціні нерухомість, Ремсі рекомендує переглянути варіант оренди. Перевага оренди полягає у тому, що щомісячні платежі забезпечують житло без постійних збитків. На відміну від цього, купівля виробного будинку створює подвійний негатив — платежі тривають, тоді як актив одночасно амортизується, що ускладнює фінансовий стан з місяця в місяць.

Ця різниця відокремлює витрати на житло від інвестиційних збитків. Орендарі обмінюють гроші на житло без очікування зростання активів. Покупці мобільних будинків, навпаки, поєднують витрати на житло з активним руйнуванням багатства через амортизацію, що робить це найгіршим із обох сценаріїв.

Ринок виробних будинків у підсумку являє собою хибну обіцянку володіння житлом — обіцянку, яка поглиблює фінансовий тиск, а не полегшує його.