Перший раунд перевірки та запитів щодо комерційних нерухомих активів REITs оприлюднено. Регуляторні органи «жорстко, але з мірою» контролюють якість проектів

Автор: Хэ Сіньї

Перед святкуванням Китайського Нового року 2026 року перша партія проектів комерційних нерухомих активів REITs подана на реєстрацію та отримала схвалення від Комісії з цінних паперів та бірж, що ознаменувало офіційне розширення типів активів на ринку REITs у нашій країні до сфери комерційної нерухомості. У перший тиждень після свят відгуки щодо трьох проектів — Shanghai Real Estate, Jinjiang та Vipshop — були оприлюднені у відкритому доступі.

З перших проектів видно, що базові активи мають високий рівень якості та є досить репрезентативними. Під час перевірки та запитів з боку регулятора увага зосереджена на якості активів, відповідності нормам, стабільності доходів та механізмах управління, що сприяє стабільній реалізації відповідних проектів.

Досвідчені експерти з дослідження ринку REITs зазначають, що перша хвиля запитів є не лише ретельною перевіркою якості проектів, а й демонструє прагнення до точного застосування політики «жорстко, але з розумінням, цілеспрямовано та ефективно», що відображає активний пошук регуляторів у підвищенні інклюзивності та адаптивності системи. Це сприяє довгостроковому розвитку ринку комерційних нерухомих активів REITs, підтримуючи високоякісне зростання реальної економіки.

Запити прямо вказують на межі відповідності

У перших відгуках регулятор зосереджений на ключових питаннях відповідності, що впливають на безперервну та легальну діяльність активів, а також на їхній правомірності при передачі.

Зокрема, у відгуках чітко зазначено, що важливо мати всі необхідні юридичні документи. У одному з проектів було виявлено, що не отримано пожежну перевірку та інші ключові дозволи, що ставить під сумнів легальність існування активів та їхню передачу. Регулятор запитує про повноту документів та вимагає їх доповнення або отримання відповідних висновків від відповідних органів.

Обмеження щодо передачі також мають бути зняті. Журналісти з Shanghai Securities News звернули увагу, що у перших проектах існують випадки, коли договори про передачу земельних ділянок передбачають повідомлення землевласника про передачу частки у статутному капіталі, а у додатках до свідоцтв про право власності зазначено, що об’єкти використовуються для оренди.

У відповідь на ці ситуації регулятор запитує: чи було письмово повідомлено про передачу? Чи є заперечення з боку землевласника? Чи не містить опис у документах обмежень щодо передачі? Відгуки підкреслюють, що суть REITs — це публічне розміщення активів, що передбачає не лише передачу частки, а й ціновий перехід активів. Непогашені обмеження можуть вплинути на легальність передачі, тому у документах має бути детально описано, як ці обмеження знімаються та які заходи вживаються для їхнього усунення.

Крім того, з перших відгуків видно, що вимоги до відповідності для комерційних нерухомих активів REITs поширюються не лише на документи щодо базових активів, а й на всі аспекти їхньої експлуатації. Регулятор також запитує про відповідність учасників, процеси випуску та торгівлі продуктами, використання та розподіл коштів, щоб гарантувати захист прав інвесторів.

Суворий контроль якості активів

Журналісти зауважують, що увага до якості та цінності активів регулятора пронизує всі етапи — від визначення меж активів до операційної здатності та механізмів управління.

Чіткість меж активів напряму впливає на їхню якість. У одному з проектів особливу увагу приділено місцям для зовнішньої торгівлі: кому належить право власності? Чи враховуються доходи у проектній компанії? Експерт зазначає, що хоча доходи від зовнішніх точок не є значними, невизначеність у правовому статусі активів може створити проблеми з грошовими потоками. Недосконалі межі активів позбавляють їхньої стабільності.

Дані про операційну діяльність є безпосереднім показником якості активів, а орендарі та їхні умови — джерело цінності. У проекті запитують, чи зберігаються мінімальні доходи від співпраці з орендарями, яка їхня повторна оренда, а також вплив нових конкурентів на потік клієнтів. Мета — оцінити стабільність орендних доходів і переконатися, що розподіли доходів базуються на реальних грошових потоках.

Також звертається увага на управлінські механізми. Наприклад, у проекті рівень збору базової адміністративної плати нижчий за історичні витрати на працю. Регулятор запитує, чи є рівень тарифів обґрунтованим, чи стимулює він команду, чи справедливі винагороди та покарання. Ефективна система мотивації та контролю сприяє тому, щоб команда управління та інвестори працювали на спільний результат.

Як зазначає експерт, «REITs — це публічне розміщення активів, і їхня якість визначає якість продукту». Високоякісний розвиток ринку REITs вимагає не лише уваги до фінансування, а й до інвестиційної привабливості, синергії активів і капіталу, а також узгодженості інвестиційних та фінансових стратегій для забезпечення сталого та здорового зростання.

Збалансованість «жорсткості та розумності»

Відповідність нормам — це базовий рівень, а якість — основа. Важливо активізувати існуючі активи та розвивати функції залучення капіталу та інвестицій, щоб підтримувати економіку.

Як правильно визначити межі? За словами фахівців, перша хвиля відгуків чітко відображає загальну ідею регулятора щодо «жорсткого, але з розумінням» підходу до перевірки відповідності активів, що можна підсумувати двома принципами: важливістю та конструктивністю.

Важливість — це орієнтир «з розумінням». У перших проектах увага зосереджена на тому, чи впливають питання легальності та стабільності передачі активів. Відсутність пожежних дозволів потрібно оформити або отримати відповідні висновки. Щодо інших неключових документів, на основі оцінки важливості можна застосовувати диференційований підхід, щоб уникнути «однакових» рішень і зберегти ефективність ринку.

Конструктивність — це гарантія «з розумінням». За умови відповідності проектів вимогам для публічного розміщення та захисту прав інвесторів, регулятор допускає використання додаткових заходів — доповнення документів, отримання пояснень від відповідних органів, розкриття ризиків та запровадження заходів пом’якшення.

Наприклад, у випадку, коли у проекті через реконструкцію відсутні документи, регулятор застосовує більш практичний підхід. Спершу визначають два кількісні критерії — чи генерує об’єкт грошові потоки та яка його площа. Якщо реконструйована частина не має окремого доходу і площа дуже мала, її можна врахувати у важливості, детально розкривши ризики та застосувавши заходи пом’якшення. Якщо ж це основний об’єкт, потрібно оформити документи або отримати висновки відповідних органів.

Експерти наголошують, що у розвитку капітального ринку важливо підтримувати баланс між регулюванням і розвитком. Як забезпечити дотримання правил і водночас стимулювати інновації та ефективність? Це — ключове питання.

«Потрібно завжди дотримуватися принципів відповідності, якості та ефективності. Після жорсткого контролю входу потрібно вдосконалювати систему, чітко визначати очікування, створювати екосистему, уникати «однакових» рішень, не прагнути до формальної «бездоганності», а через механізми ринку стимулювати внутрішню мотивацію учасників», — підсумовує експерт.