Bất động sản UAE: Tốc độ bán hàng định hình lại hành vi người mua và động thái thị trường

(MENAFN- Khaleej Times) Nếu bạn theo dõi bất động sản đủ lâu, bạn sẽ bắt đầu quen với một số tiêu đề nhất định. Không phải vì chúng không quan trọng, mà vì bạn đã thấy chúng quá nhiều lần. “Hết hàng.” “Đã đặt chỗ hết.” “Tất cả các căn đã được giữ chỗ.” Điều thay đổi không phải là kết quả, mà là tốc độ xảy ra.

Ngày nay, ở UAE, việc các căn nhà được đặt chỗ trong vòng vài phút sau khi ra mắt là chuyện bình thường. Đôi khi, phòng trưng bày vẫn còn đang chật kín khách khi đợt bán hàng đầu tiên đã hết. Đôi khi, người mua chưa từng xem địa điểm. Một liên kết đặt chỗ mở ra, một khoản tiền nhỏ được chuyển, và quyết định đã được khóa chặt.

Bạn đề xuất cho bạn Mỹ đình chỉ hoạt động tại đại sứ quán của họ ở Kuwait City

Từ bên ngoài, có thể cảm thấy không thoải mái. Bất động sản luôn được xem là một khoản đầu tư nghiêm túc, hơi khó chịu - đi kèm với trì hoãn, giấy tờ và những phút giây nghi ngờ. Sự ma sát đó buộc mọi người phải chậm lại. Giờ đây, phần lớn trong số đó đã được thiết kế để loại bỏ.

Điều này không có nghĩa là người mua hành động liều lĩnh. Nhưng nó có nghĩa là quá trình không còn yêu cầu sự suy nghĩ cẩn thận nữa.

** Có Thật Sự Là Phản Ứng Tức Thì?**

Các nhà phát triển lập luận rằng những gì trông giống như phản ứng tức thì thường là bước cuối cùng của một hành trình dài hơn nhiều. Hamdan Al Kaitoob, Phó Chủ tịch cao cấp phụ trách Bán hàng và Tiếp thị tại Deyaar Development PJSC, nói rằng ngày nay người mua đến các buổi ra mắt dự án đã chuẩn bị tốt hơn nhiều so với trước đây. “Chúng tôi thấy không phải là thiếu nghiêm túc, mà là sự thay đổi trong cách ra quyết định,” ông nói. “Thị trường ngày nay minh bạch hơn nhiều và cung cấp nhiều thông tin hơn so với một thập kỷ trước. Người mua đã nghiên cứu kỹ các vị trí, nhà phát triển, giá cả và các dự án tương tự trước khi đến.”

Tại Deyaar, ông giải thích, nhiều người mua đã tương tác với các dự án từ vài tuần hoặc vài tháng trước khi ra mắt qua các kênh kỹ thuật số, thăm quan địa điểm và đăng ký trước. Đến khi mở đặt chỗ, quyết định đã gần như được đưa ra. “Trong bối cảnh đó, tốc độ phản ánh sự chuẩn bị chứ không phải phản ứng tức thì,” Al Kaitoob nói. “Nhưng nó cũng đặt trách nhiệm lớn hơn lên các nhà phát triển. Ma sát nên được loại bỏ khỏi thủ tục hành chính, chứ không phải khỏi sự đánh giá.”

Đối với các dự án cao cấp, đặc biệt là những dự án thu hút khách quốc tế, tốc độ thường phản ánh sự rõ ràng hơn là cơn sốt ảo. Mohammad Rafiee, CEO của Richmind Holding, nhấn mạnh dự án Oystra của Richmind trên đảo Al Marjan, nơi Giai đoạn 1 đã bán hết và Giai đoạn 2 đang mở bán. “Khách hàng của chúng tôi tự tin và rõ ràng trong quyết định của họ,” ông nói. “Họ bị thu hút bởi thiết kế, vị trí, phong cách sống và tiềm năng đầu tư dài hạn.” Thiết kế của dự án do Zaha Hadid Architects thực hiện, nội thất HBA, lô đất đắc địa và kế hoạch thanh toán 50:50 có cấu trúc rõ ràng, ông bổ sung, đã gây ấn tượng mạnh với khách hàng từ ngoài khu vực.

Không phải ai cũng thoải mái với việc còn ít phản kháng trong quá trình này. Atinirmal G Pagarani, Giám đốc điều hành của Yogi Group, tin rằng tốc độ đang bắt đầu thay đổi hành vi của người mua. “Vâng, nó đã trở nên cực kỳ trơn tru, và điều đó ảnh hưởng đến cách mọi người quyết định,” ông nói. “Giữa số tiền đặt chỗ thấp, các kế hoạch thanh toán dài và áp lực của việc các căn hộ ‘bán hết trong vài phút,’ mọi người cảm thấy bị thúc ép hành động ngay lập tức.” Rủi ro, ông nói, là các yếu tố nền tảng như vị trí, hồ sơ nhà phát triển và khả năng bán lại có thể bị lu mờ bởi các kế hoạch thanh toán và sự náo nhiệt của buổi ra mắt. “Một chút ma sát là lành mạnh. Nó buộc người mua phải xác minh trước khi cam kết.”

** Tâm lý Đằng Sau Nhấp Chuột**

Tốc độ của các buổi ra mắt ngày nay đã thay đổi cảm giác của người mua khi họ đưa ra quyết định, rút ngắn quá trình phân tích và cảm xúc vào cùng một khoảnh khắc. Al Kaitoob thừa nhận rằng đà ra mắt và nỗi sợ bỏ lỡ (FOMO) đóng vai trò, nhưng nói rằng đó không phải là toàn bộ câu chuyện. “Chắc chắn có yếu tố đà ra mắt và FOMO,” ông nói, “nhưng động lực sâu xa hơn là một sự thay đổi cấu trúc trong cách mọi người nhìn nhận bất động sản tại UAE.” Ông giải thích, bất động sản không còn chỉ là một cam kết dài hạn về phong cách sống nữa. “Đối với nhiều người mua, nó đã trở thành một tài sản tài chính linh hoạt - thứ có thể tạo ra thu nhập, bán lại hoặc nằm trong chiến lược danh mục đầu tư rộng hơn. Điều đó tự nhiên thay đổi hành vi.”

Sự chuyển đổi đó đã tạo ra một phổ rộng về tâm lý người mua. Một số vẫn là người dùng cuối, đưa ra quyết định cẩn thận dựa trên gia đình. Những người khác hành động nhanh vì họ theo dõi dữ liệu theo thời gian thực. “Chúng tôi thấy các nhà đầu tư rất phân tích,” Al Kaitoob nói. “Họ theo dõi lợi suất, tỷ lệ hấp thụ và khả năng thoát ra. Đối với họ, tư duy không còn là ‘mua trước, nghĩ sau’ mà là ‘nghĩ sớm hơn, quyết định nhanh hơn.’” Việc truy cập kỹ thuật số vào các chuẩn giá và thông tin thị trường, ông bổ sung, đã rút ngắn chu kỳ quyết định. “Trách nhiệm của các nhà phát triển là đảm bảo rằng tốc độ đi kèm với sự rõ ràng, không phải là cơn sốt ảo, và người mua được trang bị để đưa ra quyết định tự tin, không bị ép buộc.”

Tại các vị trí có nhu cầu cao, sự cấp bách còn được hình thành bởi sự khan hiếm và câu chuyện. Rafiee lấy ví dụ đảo Al Marjan. “Chắc chắn có cảm giác cấp bách trong số người mua,” ông nói. “Al Marjan Island dự kiến sẽ trở thành điểm đến phong cách sống tối thượng, và các căn hộ được săn đón nhất đang bán hết nhanh chóng. Người mua muốn có phần của miếng bánh đó.” Ông lưu ý, sự cấp bách này không chỉ dựa trên cảm xúc. “Sự quan tâm phản ánh một quyết định tính toán dựa trên kỳ vọng về tăng giá vốn, lợi nhuận cho thuê và lợi nhuận dự kiến lên tới 12-14% ROI, cùng với sức hấp dẫn của các thiết kế giới hạn và phong cách sống resort.” Sự kết hợp giữa vị trí, thiết kế và tiềm năng dài hạn, ông nói, là điều thu hút người mua đến các cam kết nhanh hơn.

Tuy nhiên, không phải ai cũng tin rằng lý trí luôn theo kịp tốc độ. Atinirmal tin rằng cảm xúc và áp lực xã hội ngày càng đóng vai trò lớn hơn. “FOMO nằm ở trung tâm của nó,” ông nói. “Khi người mua thấy các dự án bán hết trong vài phút, sự do dự như mất cơ hội.” Quảng cáo ngày ra mắt, tiếp thị và bằng chứng xã hội, ông nói, làm tăng thêm áp lực đó. “Hệ thống đặt chỗ kỹ thuật số cũng đã biến quá trình thành một trò chơi, khiến nó giống như chiến thắng một đợt giới hạn đặc biệt hơn là cam kết tài chính lớn.”

Cùng lúc đó, Pagarani chỉ ra một sự thay đổi tư duy rộng hơn. “Nhiều người giờ đây xem bất động sản UAE như một thị trường phát triển nhanh, luôn mở rộng, điều này làm giảm cảm nhận rủi ro của họ và khuyến khích quyết định nhanh.” Đối với người nước ngoài, ông nói, còn có một lớp cảm xúc. “Mua dự án chưa hoàn thiện trở thành phần của ý tưởng ‘thành công’ tại UAE. Điều đó khiến việc hành động nhanh trở nên hợp lý, ngay cả khi phân tích chưa kịp theo kịp.” Kết quả, ông nói, là một môi trường nơi cảm xúc luôn di chuyển nhanh hơn sự suy nghĩ.

** Giao Dịch Nhanh Hơn**

Thật hấp dẫn khi cho rằng việc mua nhanh hơn đồng nghĩa với suy nghĩ ngắn hơn. Nhưng hầu hết mọi người trong thị trường không tin rằng bất động sản sẽ bao giờ mất đi trọng lượng của nó, bất kể quá trình đặt chỗ nhanh đến đâu.

Al Kaitoob nói rằng ngay cả khi các quyết định trông như là tức thì, thì cam kết đằng sau chúng hiếm khi là vậy. “Một căn nhà vẫn là một trong những quyết định tài chính và cảm xúc lớn nhất mà mọi người đưa ra,” ông nói. “Ngay cả khi việc đặt chỗ diễn ra nhanh, ý định thường là dài hạn, dù đó là sống trong nhà, tạo thu nhập từ cho thuê, hay giữ gìn vốn.” Điều thực sự đã thay đổi, ông giải thích, là tốc độ người mua có thể hành động khi đã sẵn sàng. “Cam kết chưa trở nên nhẹ hơn. Giao dịch đã trở nên nhanh hơn,” Al Kaitoob nói. Tại Deyaar, nhu cầu vẫn tập trung vào các dự án có nền tảng rõ ràng - vị trí tốt, thiết kế chu đáo và hồ sơ nhà phát triển đáng tin cậy. “Đây không phải là những quyết định tùy tiện. Chúng là những quyết định có chọn lọc trong một thị trường cạnh tranh.”

Đồng thời, ông thừa nhận rủi ro của việc nhầm lẫn giữa cấp bách và giá trị. “Tốc độ nên xuất phát từ sự tự tin, chứ không phải là áp lực. Ngành công nghiệp cần cẩn thận để cơn sốt không thay thế cho nội dung thực sự.” Sự cân bằng giữa phấn khích và thực tế này đang bắt đầu được người mua tự điều hướng. Rafiee nói rằng sự quan tâm đến các dự án như Oystra trên đảo Al Marjan phản ánh mong muốn về chất lượng dài hạn chứ không phải là đà tăng ngắn hạn. “Khách hàng của chúng tôi không chỉ chạy theo xu hướng,” ông nói. “Họ tìm kiếm những căn nhà mà họ có thể giữ, tận hưởng và truyền lại - những nơi được định nghĩa bởi chất lượng, tính độc quyền và trải nghiệm.” Ngay cả khi Giai đoạn 1 đã bán hết và Giai đoạn 2 mở bán, ông bổ sung, trọng tâm vẫn là sự bền vững, không phải là xoay vòng nhanh.

Không phải ai cũng thấy thị trường di chuyển cùng một tốc độ. Atinirmal tin rằng hành vi mua đang bắt đầu phân chia. Một số người mua hành động nhanh, giao dịch tích cực và săn lùng các dự án mới ra mắt. Những người khác vẫn tập trung vào sự ổn định, mục đích sử dụng cuối cùng và các yếu tố cho thuê. “Bạn đang thấy hành vi nhanh hơn được áp dụng cho một tài sản vẫn còn chậm theo bản chất,” ông nói. “Và theo thời gian, thực tế thường chiến thắng. Mọi người cuối cùng cũng quay trở lại các yếu tố nền tảng.”