Розумні стратегії для припинення сплати PMI та прискорення погашення іпотеки

Страхування приватного іпотечного кредиту, відоме як PMI, є значним постійним витратам для покупців житла, які внесли менше ніж 20% при купівлі нерухомості. Розуміння того, як позбавитися цієї витрати, може заощадити вам десятки тисяч доларів протягом терміну кредиту. Цей посібник досліджує найефективніші стратегії для усунення PMI та повернення цих щомісячних платежів.

Що робить PMI таким тягарем

Коли ви фінансуєте купівлю житла з внеском менше 20%, ваш кредитор вимагає PMI для захисту себе у разі вашої неспроможності погасити іпотеку. Це страхування зазвичай коштує від 0,5% до 2% на рік, розраховане від залишку вашого кредиту. Для іпотеки на $300,000 це приблизно від $125 до $500 на місяць — гроші, які йдуть безпосередньо на страхове покриття, а не на накопичення капіталу у вашому домі.

Розчаровуюча реальність полягає в тому, що PMI зовсім не приносить вам користі. Це чисто механізм захисту для кредиторів. Однак мільйони власників житла продовжують платити ці премії довго після того, як вони могли б їх позбавитися. Хороша новина? Існує кілька перевірених шляхів, щоб нарешті припинити ці платежі.

Автоматичне скасування: пасивний підхід

Перший шлях — просто чекати. За Законом про захист власників житла (Homeowners Protection Act), ваш кредитор повинен автоматично зняти PMI, коли співвідношення суми кредиту до вартості (LTV) досягне 78%. Це означає, що ви погасили 22% від початкового залишку кредиту.

Наприклад, на житлі за $300,000 автоматичне зняття відбувається, коли ваш іпотечний борг зменшиться до $234,000. Це зазвичай відбувається природно, оскільки ви робите регулярні платежі, хоча терміни залежать від вашої процентної ставки, терміну кредиту та графіка платежів.

Однак, автоматичне зняття має умови. Ви повинні підтримувати відмінну історію платежів — будь-які запізнілі платежі можуть затримати або запобігти скасуванню. Крім того, якщо ваш кредитор класифікував ваш кредит як високоризиковий (через низький кредитний рейтинг або інші фактори), вони можуть встановити інші умови скасування.

Перевага очікування автоматичного зняття — простота: ви нічого не робите, і платежі припиняються. Недолік очевидний: ви будете платити PMI ще роки, якщо у вас є можливість його позбавитися раніше.

Прискорення усунення PMI за допомогою запиту

Швидший шлях стає доступним, коли ваше співвідношення LTV досягає 80% — тобто ви погасили 20% від вашого кредиту. На цьому етапі федеральне законодавство надає вам право офіційно подати запит на скасування PMI.

На нашому прикладі з $300,000 це означає подати запит, коли залишок боргу досягне $240,000. Хоча це може здатися незначною різницею порівняно з очікуванням до 78% LTV, фінансовий вплив є суттєвим. При 1,25% річного PMI (близько $312,50 на місяць від початкової суми кредиту), кожен місяць продовження платежів — це реальні втрачені гроші.

Щоб розпочати цей процес, подайте письмовий запит вашому сервісному агенту іпотеки. Більшість кредиторів швидко виконають цей запит, якщо ви відповідаєте критеріям. Однак, скасування може бути відхилено, якщо у вас були запізнілі платежі, якщо вартість вашого будинку значно знизилася або якщо ви використовували нерухомість як заставу для додаткових позик.

Багато власників житла прискорюють досягнення цієї межі, роблячи додаткові внески в погашення основної суми боргу, щоб швидше досягти 20% власного капіталу і значно зменшити загальні витрати на PMI.

Остаточне припинення: автоматична страховка

Навіть якщо ви ніколи не подаєте запит на скасування і вартість вашого будинку не зростає, PMI рано чи пізно зникне самостійно. Закон про захист власників житла вимагає остаточного припинення PMI у середині терміну кредиту.

Для 30-річної іпотеки це означає, що PMI автоматично припиняється на 15-му році, незалежно від того, скільки ви погасили або яке у вас співвідношення LTV. Це положення існує переважно для позичальників, які погодилися на схеми з виплатами-бульбашками або мають справу з іпотечною відстрочкою після прострочення.

Хоча цей підхід гарантує позбавлення, він є найменш ефективним з фінансової точки зору. Ви платитимете PMI протягом п’ятнадцяти років за 30-річним кредитом, що є значною втратою можливостей.

Рефінансування як стратегічний варіант

Якщо ви ще не досягли 80% власного капіталу і хочете позбавитися PMI раніше, рефінансування може бути рішенням — за умови, що у вас є вагомі причини, окрім простої зупинки страхування.

Після рефінансування та отримання нової оцінки нерухомості ви можете виявити, що вартість вашого будинку зросла, тобто ваш відсоток власного капіталу (і відповідно LTV) покращився. Це може дозволити вам перейти понад 80% без додаткових внесків. Або, якщо у вас є готівка, ви можете зробити одноразовий внесок під час рефінансування, щоб досягти цільового рівня власного капіталу.

Рефінансування лише для усунення PMI рідко має фінансовий сенс, особливо якщо ваша поточна ставка вигідна. Однак, якщо ви вже розглядаєте рефінансування через зниження ставок або покращення кредитного рейтингу, усунення PMI може стати додатковою цінністю.

Основні винятки та особливі ситуації

Не всі іпотеки передбачають PMI. Військові іпотечні кредити VA та деякі урядові програми для позичальників з низьким доходом зазвичай повністю усувають цю вимогу. FHA-кредити працюють інакше — вони вимагають Mortgage Insurance Premium (MIP), а не PMI, і правила його скасування відрізняються. Для більшості FHA-кредитів, оформлених після 2013 року, MIP залишається протягом усього терміну кредиту, що робить ці позики значно дорожчими у довгостроковій перспективі.

Розуміння того, чи дозволяє ваш конкретний тип кредиту позбавитися PMI, є ключовим перед розробкою стратегії погашення.

Дійте: ваш шлях вперед

Найефективніша стратегія позбавлення PMI — поєднання знань і дій. Обчисліть ваше поточне співвідношення LTV, поділивши залишок іпотеки на поточну вартість нерухомості. Якщо ви наближаєтеся до цієї 80% межі, подайте запит на скасування, а не просто чекайте. Якщо у вас є додаткові кошти, спрямовуйте їх на погашення основної суми — це значно прискорить процес.

Якщо ви ще далеко від 80% власного капіталу, слідкуйте за зростанням вартості вашого будинку і можливостями рефінансування. Кожен додатковий відсоток власного капіталу наближає вас до постійного позбавлення цього страхового навантаження і перенаправлення щомісячних платежів на накопичення багатства через вашу нерухомість.