Розуміння умовних та очікуваних продажів: Посібник для покупця

Коли ви шукаєте свій ідеальний дім і натрапляєте на оголошення з позначками «contingent» або «pending», природно виникає питання, чи можете ви все ще подати пропозицію. Відповідь більш складна, ніж просто «так» або «ні». Ці два статуси відображають різні етапи у процесі купівлі нерухомості, кожен з яких має свої наслідки для ваших шансів успішно придбати об’єкт. Розуміння різниці між продажем з умовою (contingent) і продажем у статусі «pending» допоможе вам приймати більш обґрунтовані рішення щодо того, куди вкладати свій час і зусилля як покупець.

Основна різниця між пропозиціями з умовою та у статусі «pending»

Ключова різниця полягає в тому, що вже затверджено, а що ще потрібно остаточно узгодити. Коли оголошення про нерухомість має статус contingent, продавець прийняв пропозицію, але угода залишається умовною, поки не виконаються певні вимоги. Ці умови можуть походити від будь-якої сторони — покупець може вимагати професійну інспекцію або оцінку, а продавець — щоб покупець забезпечив певний тип фінансування. Оскільки ці умови ще не виконані, угода на цьому етапі може зірватися, якщо будь-яка вимога не буде виконана.

На відміну від цього, продаж у статусі pending означає, що всі основні умови були виконані, і пропозиція перейшла до стадії обробки, наближаючись до завершення. Теоретично, транзакція у статусі «pending» може зірватися, але це трапляється рідко. Фундаментальна різниця полягає в тому, що угоди з умовою є умовними, а у статусі «pending» — вже зобов’язані рухатися вперед.

Типові умови, з якими ви можете стикнутися

Угоди з нерухомістю використовують кілька типів умов, кожна з яких враховує різні сценарії та побоювання. Розпізнавання цих варіацій допомагає зрозуміти, які перешкоди можуть затримати або зірвати продаж.

Умови probate виникають, коли власник помер. У таких випадках відповідальність за продаж нерухомості бере на себе урядовий орган або кредитор, що тримає іпотеку. Оскільки процес probate відбувається через судову систему і стає публічною інформацією, процес продажу зазвичай більш прозорий і регулюється. Якщо ви віддаєте перевагу простому транзакційному процесу з мінімальними бюрократичними кроками, оголошення без probate-умов можуть бути більш привабливими.

Kick-out clauses забезпечують гнучкість у умовних угодах. Ця умова дозволяє будь-кому з сторін — покупцю або продавцю — розірвати контракт, якщо певні умови не будуть виконані до узгодженого терміну. Без такої умови процес може затягнутися значно довше або вся угода може зірватися на пізнішому етапі. Така механіка захищає обох учасників, встановлюючи чіткі терміни та точки виходу.

Умови короткострокової продажу (short-sale) застосовуються, коли продавець має намір продати нерухомість за ціну, меншою за залишкову іпотечну заборгованість. Такі угоди потребують схвалення кредитора і зазвичай займають значно більше часу, ніж звичайні продажі. Вони часто зустрічаються з конфіскованими об’єктами, оскільки фінансові установи і кредитори керують процесом безпосереднього продажу у таких випадках.

Можливість показу (continue to show) дозволяє продавцю демонструвати нерухомість іншим потенційним покупцям навіть під час вирішення існуючих умов. Якщо ви подасте пропозицію, її можуть прийняти і оформити у контракт, хоча це залежить від конкуренції з іншими умовами та домовленостей продавця з іншими зацікавленими сторонами. Продавець зберігає можливість отримувати додаткові пропозиції на цьому етапі.

Умови «без показу» (no-show contingencies) — протилежна ситуація. Тут продавець зобов’язується припинити покази нерухомості, поки умови не будуть виконані. Він не проводить приватні тури або відкриті покази, фактично знімаючи об’єкт з ринку, поки не будуть виконані всі умови.

Що означає статус «pending» для вашої покупки

Позначка pending означає реальний рух до завершення угоди. Існує кілька варіацій статусу «pending», кожен з яких передає різну інформацію про стан транзакції.

Pending short sale схожа з умовною короткостроковою продажною угодою, але вказує на більш просунутий етап — умови були виконані, і продаж просувається через офіційний процес під контролем кредитора. Це повідомлення всім учасникам про те, хто керує угодою і її статус.

Pending with backup offers означає, що, незважаючи на те, що основна угода у статусі «pending», продавець залишається відкритим до альтернативних пропозицій. Це актуально, коли існує невпевненість у завершенні первинної угоди, і продавець хоче мати резервні варіанти. Якщо основна угода зірветься, у продавця вже є альтернативи, і він не повертається до повторного виставлення об’єкта на ринок.

Extended pending status (тривалістю понад чотири місяці) зазвичай свідчить про адміністративну проблему. Це може означати, що агент з нерухомості забув оновити статус з «pending» на «sold» після завершення угоди або вказує на внутрішні ускладнення — можливо, переговори затягуються, або несподівані перешкоди потребують вирішення перед остаточним завершенням.

Ваша можливість подати пропозицію

Покупці часто запитують, чи можна подати конкурентну пропозицію на вже з позначками «contingent» або «pending». Відповідь залежить від конкретного статусу та наявних положень у чинній угоді.

Деякі умовні угоди явно дозволяють подавати резервні пропозиції. Якщо вам дозволено подати резервну пропозицію і основна угода зіштовхнеться з проблемами (що з умовами трапляється частіше), ви можете просуватися далі у процесі. Наявність попереднього схвалення іпотеки або демонстрація готівкової здатності зміцнює вашу позицію при поданні таких пропозицій, оскільки це дає продавцю впевненість у вашій здатності завершити угоду.

Дома у статусі pending створюють більш складну ситуацію. Оскільки первинна угода зазвичай вже близька до завершення, прийняття конкурентних пропозицій малоймовірне. Однак, у випадку з contingent-статусом є більш реальні можливості. Умови роблять ці угоди більш вразливими, тому подання серйозної резервної пропозиції є цілком обґрунтованою стратегією, особливо якщо ви можете продемонструвати фінансову готовність і запропонувати умови, що зацікавлять продавця.