Розширення дата-центрів досягає «точки перелому»

Версія цієї статті вперше з’явилася у розсилці CNBC Property Play разом із Діаною Олік. Property Play висвітлює нові та зростаючі можливості для інвесторів у нерухомість — від приватних осіб до венчурних капіталістів, приватних фондів, сімейних офісів, інституційних інвесторів і великих публічних компаній. Підпишіться, щоб отримувати майбутні випуски безпосередньо у вашу поштову скриньку. Будівництво дата-центрів швидко зростає по всій Північній Америці, і більшість нових об’єктів у цій галузі вже виходять за межі традиційних ринків. За даними JLL, Техас незабаром обійде Вірджинію і стане найбільшим у світі ринком даних, що називається «точкою перелому». Близько 64% із 35-гігавадних проектів зараз виходять за межі так званих зрілих ринків, таких як Вірджинія, яка довгий час була найбільшим ринком дата-центрів. На кінець 2025 року вакантність дата-центрів залишалася на історично низькому рівні — 1%, і це вже другий рік поспіль. «Сектор дата-центрів офіційно увійшов у режим гіперприскорення», — сказав Енді Цвенгрос, виконавчий директор і співкерівник ринків дата-центрів у США в JLL. «Запас вакантних площ, що зберігся протягом двох років поспіль, є переконливим доказом відсутності бульбашки, особливо враховуючи, що майже весь наш великий будівельний план вже закріплений інвестиційними якісними орендарями». Майже вся, 92%, поточної потужності, що будується, вже закріплена за орендарями, що свідчить про те, що вакантність, ймовірно, залишатиметься дуже низькою щонайменше до 2030 року, за даними JLL. Попит зараз зумовлений гіперскейлерами та штучним інтелектом, а перешкоди для нових проектів стримують будівництво і роблять його менш активним, ніж міг би бути. JLL також зазначає, що п’ять найбільших гіперскейлерів планують витратити 710 мільярдів доларів у 2026 році на створення необхідної інфраструктури. Позичальники, схоже, прагнуть скористатися цим, адже минулого року загальний обсяг фінансування досяг рекордних 75 мільярдів доларів. Nuveen, глобальна компанія з розвитку нерухомості, застосовує короткостроковий підхід до сектору, використовуючи сильний попит і модель «будівництво-продаж», щоб зменшити ризики. «Попит справді досить високий, і ми вважаємо, що протягом наступних п’яти років не буде перенасичення», — сказав Чад Філліпс, глобальний керівник Nuveen Real Estate, додавши, що довгострокова перспектива менш передбачувана. «Швидко відбуватимуться зміни, і саме тому ми розглядаємо короткострокове будівництво з подальшим продажем». Звичайно, існує значний ризик, пов’язаний із обмеженнями інфраструктури, зокрема з електропостачанням. Терміни підключення до мережі в середньому складають близько чотирьох років або й більше. Внаслідок цього великі орендарі мають забезпечити потужність за багато років наперед. Це сприяє розширенню на нові ринки, де доступна більша кількість електроенергії. «Багато компаній розглядають можливість створення власної генерації електроенергії на місці», — сказав Ендрю Батсон, глобальний керівник досліджень дата-центрів у JLL. «Це зменшує ризики. Втім, переважна більшість операторів прагне довгострокового підключення до мережі».