Hong Kong Zheng's Empire, is it changing its surname?

2026年3月, Гонконг, Центральний район, триває переговори, що визначають долю трильйонних багатств, і вони зайшли у глухий кут.

Обидві сторони переговорів: з одного боку — сім’я Чжень, яка контролює стару імперію нерухомості New World Development, з іншого — глобальна компанія з управління альтернативними активами Blackstone Group.

Blackstone планує інвестувати 2,5 мільярда доларів США через спеціальну цільову компанію, щоб стати найбільшим акціонером New World Development; тоді як сім’я Чжень, хоч і готова вкласти від 1 до 1,5 мільярда доларів для порятунку, наполягає на збереженні контролю над цим нерухомим майном, створеним їхнім батьком Чжень Юйтуном.

У травні 2025 року вперше зафіксовано дефолт у боргах New World Development. Щоб погасити борги, за останній рік з’явилися чутки про продаж активів — від Shanghai Huaihai Middle Road K11 до Rosewood Hotel Group і навіть частки у компанії, що створює сигнал: активи, які можна продати, — майже всі на прилавку.

Результат цієї гри з Blackstone Group визначить не лише долю цієї старої бізнес-імперії, а й майбутнє сімейного бізнесу в Гонконзі.

Злети і падіння бізнес-імперії Чжень

Культурний центр K11 MUSEA у Гонконзі, цей символ, що поєднує мистецтво і бізнес, є свідченням понад півстолітньої історії зростання і занепаду сім’ї Чжень.

Історія сім’ї починається з Чжень Юйтуна, що народився у 1925 році у Шуньде, провінція Гуандун. У 1940-х він переїхав до Макао, де став учнем у ювелірній крамниці свого тестя, Чжоу Чжиюаня, у ювелірній фірмі Chow Tai Fook.

Завдяки гострому бізнес-нюху і сміливості він починав як учень у невеликій ювелірній крамниці і поступово створив імперію, що охоплює ювелірні вироби, нерухомість, готелі та універмаги.

У 1956 році, у віці 31 року, Чжень Юйтун офіційно взяв під контроль Chow Tai Fook, але його амбіції були набагато ширшими. У 1970-х він почав виходити на ринок нерухомості Гонконгу, заснувавши New World Development.

Тоді він розробив такі знакові проекти, як Гонконгський виставковий і конференц-центр, New World Centre, і торговий центр Sogo у Тсунянмі. У 1990 році його особисті активи оцінювалися у 13 мільярдів гонконгських доларів, і він став одним із “чотирьох великих королів” гонконгської нерухомості.

У вересні 2016 року Чжень Юйтун помер у Гонконзі. Він залишив величезну бізнес-імперію і понад 200 мільярдів гонконгських доларів сімейних статків. Після його смерті керівництво перейшло до старшого сина Чжень Цзяцюня, який став новим лідером.

Проте всього за дев’ять років ця бізнес-імперія опинилася у глибокій борговій кризі.

31 грудня 2024 року New World Development опублікувала шокуючий проміжний фінансовий звіт. У ньому зазначалося, що загальний борг компанії становить 146,488 мільярдів гонконгських доларів, з них 32,21 мільярда — термін погашення протягом року, а готівка і банківські депозити — лише 21,418 мільярда. Це означає, що покриття короткострокових боргів готівкою становить лише 66,49%.

Що стосується рівня заборгованості, чистий борг компанії зріс до 57,5%, що значно перевищує традиційний безпечний рівень у 30% для гонконгських девелоперів.

30 травня 2025 року New World Development оголосила, що чотири випуски безстрокових цінних паперів будуть відкладені у виплатах, на суму до 3,4 мільярда доларів США. Це був перший випадок дефолту у історії компанії.

Щодо прибутків, у другій половині 2025 року доходи знизилися на 50% порівняно з попереднім роком і склали 8,391 мільярда гонконгських доларів; основний операційний прибуток зменшився на 18% і становив 3,636 мільярда; збитки для акціонерів склали 3,73 мільярда.

За останні два з половиною фінансові роки ця компанія, колись вважаюся “мільярдером” у гонконгській нерухомості, зазнала збитків на суму понад 31,8 мільярда гонконгських доларів.

Причини зменшення доходів пояснюються зменшенням доходів від будівництва і передачі об’єктів у материковому Китаї.

Зменшення продажів переважно стосується материкового ринку. На фінансовій презентації керівництво New World Development зазначило, що у першій половині року продажі у Гонконзі склали 10,3 мільярда гонконгських доларів — найвищий показник з 2021 року, тоді як у материковому Китаї — лише 3,2 мільярда.

На цій же зустрічі керівництво підкреслило, що зниження загальної заборгованості є головною метою компанії.

Тиск трильйонних боргів

Як виникла боргова криза у New World Development?

Глибша причина, можливо, у радикальній стратегії розширення сім’ї Чжень.

У 2016 році, після того, як онук Чжень Юйтуна Чжень Чжигун став керівником компанії, він запропонував сміливі трансформаційні стратегії. Він заснував бренд K11, що поєднує мистецтво і бізнес, і почав розгортати великі комерційні проекти у Шанхаї, Гуанчжоу, Ухані та інших мегаполісах; одночасно компанія активно купувала землю у материковому Китаї, плануючи інвестиції близько 100 мільярдів юанів за рік.

Тоді багато гонконгських девелоперів вже почали скорочувати свої проекти, зокрема Cheung Kong Property і Henderson Land. Але New World обрала протилежний шлях — збільшення інвестицій.

У той рік компанія і Chow Tai Fook спільно придбали за 4,2 мільярда юанів ділянку у районі Гуейван у Шеньчжені, а у грудні того ж року разом із China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings — ще за 8,9 мільярда юанів — ділянку у районі Тайцзівань у Шеньчжені.

У липні-серпні 2019 року за 4 дні New World Development інвестувала у загальній сумі 13,8 мільярда юанів у землі у Ханчжоу, Нінбо та інших містах, зокрема й у “земельні корони” того року.

Крім того, компанія планувала витратити 2 мільярди гонконгських доларів на купівлю землі у материковому Китаї і почала активну участь у проектах у Лонгані, Сілі, Гуанміні, а також у старих районах Гуанчжоу і Цзянчжена.

Аналізуючи фінансові звіти, можна побачити, що до кінця 2016 року запаси землі у материковому Китаї сягнули 1,1 мільйона квадратних метрів, з яких 570 тисяч — житлова площа. Ці великі інвестиції заклали основу для майбутніх труднощів компанії.

Після кризи боргів стратегія New World полягала у “сім кроків з зменшення боргів”: продажі проектів, непрофільних активів, використання вартості сільськогосподарських земель, підвищення орендних доходів, оптимізація витрат, припинення дивідендів і посилення фінансового управління.

За останні роки компанія постійно шукала кошти. У вересні 2024 року вона отримала кредит у 5,9 мільярда гонконгських доларів під керівництвом Deutsche Bank. Для забезпечення цієї позики компанія виставила в заставу свої найцінніші активи — Victoria Harbour Cultural Centre, включаючи знаковий K11 MUSEA і готель Rosewood у Гонконзі, — і це був перший пріоритетний заставний об’єкт.

У листопаді 2025 року New World Development терміново запропонувала обмін боргових цінних паперів на суму 1,9 мільярда доларів США. Однак участь у цій операції взяли лише 71,7% власників боргових цінних паперів.

Проте ці заходи, здається, недостатні для вирішення глибинних проблем. Очікується, що компанія з часом може бути змушена провести більш радикальну реструктуризацію — включно з продажем ключових активів, залученням стратегічних інвесторів і навіть відмовою від контролю.

Крім фінансових труднощів, важливий і процес передачі влади у сім’ї.

Після смерті Чжень Юйтуна його старший син Чжень Цзяцюнь став керівником компанії. Але його четверо дітей — старша дочка Чжень Чживень, старший син Чжень Чжигун, другий син Чжень Чжімін і третій син Чжень Чжілін — також поступово увійшли у бізнес і відповідають за різні напрямки.

Чжень Чживень керує Chow Tai Fook і Rosewood Hotel Group, сприяла масштабній експансії Chow Tai Fook у материковому Китаї; Чжень Чжигун був генеральним директором New World Development і засновником бренду K11; Чжень Чжімін і Чжень Чжілін — співголови New World Group і співгенеральні директори приватних інвестиційних компаній сім’ї.

Зовні це виглядає як чітка розподілена структура управління, але баланс сил у сім’ї важкий.

26 вересня 2024 року New World Development оголосила, що Чжень Чжигун офіційно залишає посаду генерального директора, його замінює професійний менеджер Ма Шаосіанг.

Після цього Чжень Чживень увійшла до комітету з призначень компанії, що символізує новий етап у сімейному управлінні. Чжень Чжигун заснував новий конгломерат ALMAD Group із штаб-квартирою у Гонконзі, що став його другим підприємницьким проектом.

“Ці, здавалося б, роздільні плани, можливо, відображають розбіжності у стратегічних напрямках сім’ї Чжень”, — зазначив один із гонконгських інвесторів.

План Blackstone

Для Blackstone Group це, можливо, унікальна можливість.

Запропонована Blackstone стратегія інвестицій означає, що сім’я Чжень втратить контроль над New World Development. Це — важкий вибір для сім’ї, яка керує компанією понад півстоліття.

Як найбільша у світі компанія з управління альтернативними активами, Blackstone управляє понад 900 мільярдами доларів і спеціалізується на купівлі недооцінених активів у періоди ринкових спадів. Активи New World, такі як Гонконгський виставковий і конференц-центр, торговий центр K11, фінансовий центр Chow Tai Fook у Гуанчжоу — саме те, що цікавить Blackstone.

Blackstone планує збільшити свою частку через “грошову підписку на нові акції + купівлю старих акцій у сім’ї Чжень”, і в підсумку її частка може перевищити 30%. Це означає, що Blackstone стане найбільшим акціонером, а частка сім’ї Чжень може знизитися до менше ніж 15%.

Для сім’ї Чжень це означає втрату контролю над нерухомою імперією, створеною їхнім батьком Чжень Юйтуном.

Вони шукають рішення, що дозволять зменшити борги і зберегти контроль, тоді як Blackstone прагне отримати максимальний контроль за мінімальних витрат.

Ця ситуація — спільна проблема для всіх сімейних бізнесів у Гонконзі.

Чотири великі сім’ї Гонконгу — Лі Ка-Шін, Го Дешен, Лі Чжаоцзі і сім’я Чжень — зросли у період економічного буму. Вони накопичили багатство у сферах нерухомості, інфраструктури, комунальних послуг і монополізували ці галузі.

Останнім часом, через трансформацію економіки Гонконгу і зростання материкового Китаю, ці сім’ї стикаються з новими викликами.

New World Development — лише частина активів сім’ї Чжень. У її портфелі також є Chow Tai Fook, New Creation Group, Chow Tai Fook Enterprises та інші компанії. Як зазначають експерти, важливо балансувати інтереси між різними секторами і зберігати вплив у сім’ї, щоб залишатися конкурентоспроможними у швидко змінюваному ринку.

Для всього гонконгського ринку нерухомості історія New World Development може бути лише початком. У умовах ринкових корекцій і трансформації галузі багато компаній можуть опинитися у схожих труднощах.

Джерело: Prism

Попередження про ризики та відмови від відповідальності

Ринок має ризики, інвестиції — під ризиком. Цей матеріал не є інвестиційною рекомендацією і не враховує індивідуальні цілі, фінансовий стан або потреби користувачів. Користувачі мають самостійно оцінити відповідність будь-яких думок, поглядів або висновків своїй ситуації. За інвестиції відповідальність несе сам.