Зростання попиту на вторинному ринку нерухомості, обсяги угод збільшуються, у містах першого рівня очікується «невеликий весільний сезон»

Джерело: Журнал «Економіка XXI століття» Автор: У Шуюйінг

Пік продажів у нерухомості «Золотий третій місяць і срібний четвер» настає вчасно.

Минулої суботи (14 березня) у Шанхаї кількість укладених угод з вторинною нерухомістю за один день склала 1472, що стало новим рекордом за рік; у Пекіні обсяг угод з первинною та вторинною нерухомістю зріс порівняно з попереднім місяцем завдяки політичним заходам; у Гуанчжоу активізувалися перегляди та угоди з вторинною нерухомістю; у Шеньчжені у першій половині березня також спостерігалося значне зростання продажів вторинної нерухомості.

Щорічно у березні та квітні ринок нерухомості є ключовими періодами. Оскільки на початку року зазвичай припадає святковий період Китайського Нового року, попит на купівлю житла переноситься; крім того, у ці місяці звичайно активізується попит на житло з освітніми можливостями, що сприяє зростанню загального обсягу угод на ринку нерухомості, тому ці два місяці особливо привертають увагу до ринку, що впливає на його загальний напрямок упродовж року.

Цього року «Золотий третій місяць і срібний четвер» виглядають особливо яскраво. Ринок нерухомості вже кілька років повернувся до раціонального стану, і громадськість особливо очікує, що цього разу «Маленьке весняне піднесення» принесе зростання цін і обсягів, що сприятиме новому циклу розвитку ринку. За даними журналістів «Економіки XXI століття», проведено багато досліджень і інтерв’ю, і наразі обсяг угод у перших лініях міст значно зріс порівняно з попереднім місяцем, тоді як ціни залишаються відносно стабільними. Аналіз кількох експертів показує, що у Пекіні та Шанхаї під впливом політичних заходів частина попиту на купівлю житла звільняється, і обсяг угод у цьому «Маленькому весняному піднесенні» може бути оптимістичним; у Гуанчжоу та Шеньчжені також спостерігаються позитивні тенденції, і загалом очікується відновлення.

Обсяг угод у перших лініях міст зростає, ціни стабільні — у цілому ринок нерухомості країни починає з хорошого старту.

«Наступило весняне піднесення»

Шанхай — найяскравіший представник цього «Маленького весняного піднесення».

За даними компанії «Керрей», з 9 по 15 березня у Шанхаї відбувся сплеск активності на вторинному ринку нерухомості: за тиждень укладено 7233 угоди, що є найвищим показником за останні п’ять років (з 2021 року).

За даними онлайн-ресурсу Shanghai Real Estate, 18 березня у Шанхаї обсяг угод з вторинною нерухомістю у робочий день склав 906, що є високим рівнем.

Цей «вибуховий» попит у Шанхаї зумовлений новими політичними заходами. 25 лютого у місті було опубліковано «Повідомлення про подальше оптимізування та коригування політики у сфері нерухомості», яке включає сім заходів для стабілізації ринку, зокрема скорочення строку соціального страхування для нерезидентів Шанхаю, послаблення вимог до реєстрації для купівлі житла, підвищення максимальної суми кредиту за іпотекою тощо, і отримало назву «Сім пунктів Шанхаю».

Представник національної будівельної компанії, відповідальний за дослідження клієнтів у Шанхаї, повідомив журналістам «Економіки XXI століття», що кожна нова політика за останні роки сприяла активізації попиту. Цього разу додатково враховано фактор «Золотого третього місяця і срібного четверга», тому загальний обсяг угод зріс різко, ціни залишаються стабільними — без значних падінь. «Згідно з нашими даними, з грудня минулого року ціни на вторинну нерухомість у Шанхаї не знижувалися і залишаються досить стабільними, що є позитивним сигналом.»

Політика Пекіна, прийнята у грудні минулого року, також продовжує діяти. За даними аналітичного центру 58 Anju, після свят у лютому попит на нерухомість швидко зріс: у цей період активність на ринку новобудов у Пекіні піднялася до 60,3, а на вторинному ринку — до 66,1; 14 березня ці показники зросли до 59,9 і 65,6 відповідно, що свідчить про тривале позитивне вплив нових політичних заходів.

Що стосується обсягів угод, то з 26 січня по 1 лютого у Пекіні укладено 4244 угоди — це максимум за останні 12 тижнів і на 30% більше порівняно з попереднім тижнем перед новими політичними заходами. Після свят ринок поступово відновлюється: з 1 по 8 березня укладено 2980 угод.

На відміну від Пекіна та Шанхаю, де діяли нові політики, у Гуанчжоу та Шеньчжені активізувався попит через жорсткі потреби у купівлі житла.

За відкритими даними, у перші дві тижні березня у Гуанчжоу кількість укладених угод з вторинною нерухомістю перевищила 4000, а максимальна кількість угод за один день склала 271 (15 березня), що є новим рекордом 2023 року.

Представник агентства у Тяньхе, Гуанчжоу, повідомив журналістам «Економіки XXI століття»: «Останнім часом дуже багато роботи — щодня ведемо перегляди, консультації, підписання угод. Тепер у центрі підписання потрібно чекати у черзі, що не було минулого року. У нашому офісі вже уклали 9 угод цього місяця.»

Дані Шеньчжена також дуже показові: за даними дослідницького центру Zhongyuan, станом на 18 березня у місті укладено понад 4000 угод з первинною та вторинною нерухомістю. З них 1474 — новобудови (зростання на 38,9% порівняно з лютим), а 2715 — вторинна нерухомість (зростання на 58,6%).

Аналіз центру Zhongyuan показує, що після свят у Шеньчжені спостерігається стабільне зростання угод, і бажання клієнтів купувати житло явно зросло. Нові проєкти активно знижують ціни для стимулювання продажів; ринок вторинної нерухомості швидко відновлюється — «Маленьке весняне піднесення» вже настало.

Сигнали ще мають посилитися

Значне зростання обсягів угод і стабільність цін на вторинну нерухомість вже викликали у власників «жадібність до продажу».

За інформацією журналістів «Економіки XXI століття» з кількох агентств у Шанхаї, Гуанчжоу та Шеньчжені, власники вторинної нерухомості наразі налаштовані досить жорстко, ціни залишаються стабільними, і можливості торгу обмежені. «Раніше пропозиції з хорошим співвідношенням ціна-якість швидко розкуповувалися, а після свят ціни важко знизити, оскільки власники вважають, що ринок покращився, і краще здавати в оренду, ніж знижувати ціну», — повідомив агент у Наньшаньському районі Шеньчжена.

Що стосується первинного ринку, то забудовники досі застосовують стратегію «ціна за обсяг». Представник маркетингового відділу однієї компанії, що активно працює у східному Китаї, зазначив, що ринок вторинної нерухомості зростає у кількості угод і стабільності цін, але щодо первинної нерухомості «сигнали запуску ще потрібно підтвердити».

За його словами, у березні ціни на первинному ринку у Шанхаї та прилеглих містах здебільшого знизилися через політику «ціна за обсяг» і зміщення структури угод.

«У нашому проєкті ціна одного з конкурентів знизилася до 85% від початкової, що на кілька тисяч юанів за квадратний метр дешевше за наш. Вони швидко продають, а у нас майже немає угод», — повідомив представник компанії у Південному Китаї.

Ці настрої також відображаються на ринку землі.

Наприклад, у Шанхаї 13 березня завершилася перша хвиля продажу житлових земель на 2026 рік: було виставлено 3 ділянки у Цзядіньському новому місті, у районі Сюйхуї та Цінпу, загальною площею 198 300 квадратних метрів, з загальною сумою угод близько 6,809 мільярдів юанів. За винятком ділянки у Цінпу з 6.6% премією, інші дві були продані за початковою ціною.

Це свідчить, що за нинішнього попиту на ринку забудовники залишаються обережними у своїх рішеннях щодо землі. Раніше, на звіті компанії «Чжуншань Сяоку», заступник генерального директора Ву Бін зазначив, що у 2026 році ринок землі й надалі залишатиметься в цілому на низькому рівні, з окремими локальними підвищеннями.

Ву Бін підкреслив, що у 2026 році стратегія інвестицій «Чжуншань Сяоку» залишатиметься такою ж: у пріоритеті — ключові регіони та міста, інвестиції за принципом «продаж за контрактом», ретельний відбір. Враховуючи ситуацію на ринку та рівень повернення інвестицій, при дотриманні «трьох червоних ліній» і балансі між масштабом і прибутковістю кожен проєкт має відповідати стандарту «шести якостей», щоб забезпечити ефективне використання ресурсів і швидкий обіг капіталу, зосереджуючись на швидкості обігу та реалізації прибутку.

З огляду на це, ця «Маленька весняна хвиля» може сприяти стабілізації та відновленню ринку у цьому році, але для цього потрібні кілька факторів. Головний менеджер відділу індексних досліджень «Цзюаньчжи» Цао Цзінцзін нагадує, що стабілізація ринку — це поступовий процес, і подальше зростання залежить від реального покращення макроекономічних показників, таких як очікування доходів населення та відновлення цін на нерухомість.