Зростання попиту на вторинному ринку нерухомості, обсяги угод збільшуються, у містах першого рівня очікується «невеликий весільний сезон»

Ринковий сезон активних угод у нерухомості «Золота третя і срібна четверта» настає вчасно.

Минулої суботи (14 березня) у Шанхаї кількість підписаних угод з вторинною нерухомістю за один день склала 1472, що стало новим рекордом за рік; у Пекіні на тлі політичних стимулів обсяг угод з первинною та вторинною нерухомістю зріс порівняно з попереднім періодом; у Гуанчжоу активізувалися перегляди та угоди з вторинною нерухомістю; у Шеньчжені у першій половині березня також спостерігалося значне зростання угод.

Щорічно у березні та квітні — ключові місяці для ринку нерухомості. Оскільки на початку року зазвичай триває святковий період, попит на купівлю житла переноситься; крім того, попит на житло з освітніми можливостями зазвичай активізується у березні та квітні, що сприяє зростанню загального обсягу угод на ринку нерухомості, тому ці два місяці особливо привертають увагу, оскільки від їхнього розвитку залежить ситуація на ринку протягом усього року.

Цього року «Золота третя і срібна четверта» виглядають особливо яскраво. Ринок нерухомості вже кілька років повернувся до раціональності, і громадськість особливо очікує, що цього року «Маленька весна» принесе одночасне зростання цін і обсягів, що сприятиме новому циклу розвитку ринку. Журналісти «21 Century Business Herald» провели дослідження і опитування, які показали, що у провідних містах обсяг угод значно зріс порівняно з попереднім періодом, а ціни залишаються стабільними. Аналіз кількох експертів свідчить, що у Пекіні та Шанхаї під впливом політики обсяг угод зростає, а ціни залишаються стабільними. Загалом, у результаті позитивних тенденцій, очікується, що «Маленька весна» принесе оптимістичні результати; у Гуанчжоу та Шеньчжені також спостерігається зростання обсягів угод, і можливо відновлення ринку.

Обсяг угод у провідних містах зростає, ціни стабільні — у цілому ринок нерухомості країни починає з хорошого старту.

Наступила «Маленька весна»

Шанхай — найяскравіший представник цієї весни.

За даними компанії «CRIC», з 9 по 15 березня у Шанхаї спостерігалося бурхливе зростання вторинного ринку: за тиждень було укладено 7233 угоди, що є найвищим показником за останні п’ять років (з 2021 року).

За даними онлайн-ресурсу Shanghai Real Estate, 18 березня у Шанхаї кількість угод з вторинною нерухомістю у робочий день склала 906, що свідчить про високий рівень активності.

Цей «вибуховий» попит у Шанхаї зумовлений новими політичними заходами. 25 лютого у місті було опубліковано «Повідомлення про подальше оптимізування та коригування політики у сфері нерухомості», яке включає сім заходів для стабілізації ринку: скорочення терміну соціального страхування для нерезидентів, що купують житло, послаблення вимог до посвідки на проживання для купівлі житла, підвищення максимальної суми кредиту за іпотекою тощо, — їх називають «Сім пунктів Шанхаю».

Представник великої національної компанії з нерухомості у Шанхаї повідомив журналістам «21 Century Business Herald», що кожна нова політика за останні роки сприяла активізації частини попиту. Цього разу додатково враховано фактор «Золотої третьої і срібної четвертої», тому загальний обсяг угод зріс у рази, ціни залишаються стабільними без значних коливань. «Згідно з нашими даними, з грудня минулого року ціни на вторинну нерухомість у Шанхаї не знижувалися і залишаються досить стабільними, що є позитивним сигналом.»

Політика у Пекіні, прийнята у грудні минулого року, також продовжує діяти. За даними аналітичного центру «58 Anju», після святкових вихідних активність на ринку зросла: 28 лютого попит на нове житло у місті піднявся до 60,3, а на вторинне — до 66,1; 14 березня ці показники зросли до 59,9 і 65,6 відповідно. Ефект нових політичних заходів триває.

Щодо обсягів угод, то з 26 січня по 1 лютого у Пекіні уклали 4244 угоди — це максимум за останні 12 тижнів і на понад 30% більше за попередній тиждень до введення нових правил. Після свят активність поступово відновлюється: з 1 по 8 березня уклали 2980 угод.

На відміну від Пекіна та Шанхаю, у Гуанчжоу і Шеньчжені зростання активності зумовлене саме жорстким попитом на житло.

За відкритими даними, у перші дві тижні березня у Гуанчжоу було укладено понад 4000 угод з вторинною нерухомістю, а максимальна кількість угод за один день склала 271 (15 березня), що є новим рекордом 2023 року.

Представник агентства у Тяньхе, Гуанчжоу, повідомив журналістам «21 Century Business Herald»: «Останнім часом дуже багато роботи, щодня — перегляди, зустрічі, підписання угод. Тепер у центрі підписання потрібно чекати у черзі, що не було минулого року. У нашому офісі вже уклали 9 угод цього місяця.»

Дані з Шеньчжена також дуже показові: за даними дослідницького центру «Centaline», станом на 18 березня у місті уклали понад 4000 угод з первинною та вторинною нерухомістю. Нові житлові комплекси продаються зі знижками, що дає значний ефект; угоди з вторинною нерухомістю також швидко відновлюються — «Маленька весна» вже настала.

Потрібні додаткові сигнали

Обсяг угод явно зростає, ціни залишаються стабільними, і орендодавці вторинної нерухомості вже проявляють «бережливий» настрій.

За інформацією «21 Century Business Herald» з кількох агентств у Шанхаї, Гуанчжоу та Шеньчжені, орендодавці вторинної нерухомості наразі досить жорсткі у переговорах, ціни залишаються стабільними, і можливості для зниження обмежені. «Раніше у вторинній нерухомості були хороші пропозиції за співвідношенням ціна-якість, але після свят ціни важко знизити, оскільки орендодавці отримують інформацію, що ринок покращився, і краще здавати в оренду, ніж знижувати ціну», — повідомив агент у Наньшаньському районі Шеньчжена.

Що стосується первинної нерухомості, то забудовники досі застосовують стратегію «знижки за обсяг». Представник маркетингового відділу компанії, що активно працює на східному ринку, зазначив, що зараз обсяг угод з вторинною нерухомістю зростає, ціни стабільні, але щодо первинної нерухомості «сигнали ще потрібно підтвердити».

За даними цього ж відділу, у цьому місяці середньоринкова ціна первинної нерухомості у Шанхаї та навколишніх містах знизилася, що пов’язано з політикою «знижки за обсяг» та зміною структури угод.

«У березні цього року ціна на один із наших проектів у районі знизилася до 85% від початкової, тобто на кілька тисяч юанів за квадратний метр дешевше. Вони швидко продаються, у нас майже немає угод», — повідомив представник компанії з Південної Китаю.

Ці настрої також відображаються на ринку землі. Наприклад, у Шанхаї 13 березня було завершено продаж першої партії земельних ділянок для житлового будівництва у 2026 році: три ділянки у Цзяньдині, Сюйхуї та Цінпу, загальною площею 198 300 квадратних метрів, з сумою угод близько 6,809 мільярдів юанів. За винятком ділянки у Цінпу, яка була продана з 6,6% премією, інші — за початковою ціною.

Це свідчить, що за нинішнього високого попиту забудовники на ринку землі залишаються обережними. Раніше, на звіті компанії «招商蛇口», заступник генерального директора Ву Бінь зазначив, що у 2026 році ринок землі ймовірно залишатиметься у низькому ціновому діапазоні з окремими локальними підвищеннями.

Ву Бінь підкреслив, що у 2026 році компанія «招商蛇口» продовжить інвестиційну політику у ключових регіонах та містах, орієнтуючись на продажі для визначення інвестицій, ретельно обираючи проекти. Враховуючи ситуацію на ринку та рівень повернення інвестицій, компанія прагне відповідати «трьом червоним лініям», балансуючи масштаб і прибутковість, і кожен проект має відповідати стандарту «шести добрих» інвестицій, щоб забезпечити ефективне використання ресурсів і швидкий обіг капіталу.

З огляду на це, ця «Маленька весна» у ринку нерухомості може сприяти стабілізації та відновленню ринку протягом цього року, але для цього потрібно кілька факторів. Головний менеджер відділу індексних досліджень «Centaline» Цао Цзінцзін нагадує, що стабілізація ринку — це поступовий процес, і подальше зростання залежить від реального покращення макроекономічних показників, таких як очікування доходів населення та відновлення цін на нерухомість.