Шанхай знижує початковий внесок для комерційної нерухомості, ймовірно, інші міста приєднаються

Джерело: Економічна довідкова газета Автори: Лян Цянь, Є Цзянь

16 березня Народний банк Китаю Шанхайського відділення спільно з Управлінням фінансового нагляду та регулювання Шанхайського управління нагляду опублікували повідомлення, згідно з яким з 16 березня 2026 року мінімальний початковий внесок за комерційне житло (включаючи «житло для спільного проживання та роботи») буде не менше 30%. Кредитні установи повинні відповідно до стану бізнесу, ризиків клієнтів та інших факторів обґрунтовано визначати конкретний розмір першого внеску для кожного кредиту. Це перше за понад десять років коригування політики іпотечного кредитування комерційної нерухомості в Шанхаї, і очікується, що інші міста приєднаються до цього.

У січні цього року Народний банк Китаю та Управління фінансового нагляду опублікували повідомлення «Про коригування мінімального початкового внеску за іпотечні кредити на комерційне житло», у якому зазначалося, що «мінімальний початковий внесок за іпотечні кредити на комерційне житло (включаючи «житло для спільного проживання та роботи») буде не менше 30%», і що «згідно з принципом диференційованого підходу, на основі єдиного мінімального початкового внеску по всій країні, кожен регіон самостійно визначає мінімальний поріг для свого міста».

«Нова політика знижує бар’єри для входу в інвестиції та управління, головна мета — активізувати існуючі активи комерційної нерухомості», — зазначив заступник директора Шанхайського інституту нерухомості Є Юйцзинь. Він підкреслив, що ця зміна має очевидний ефект зменшення фінансового навантаження. На прикладі комерційної нерухомості вартістю 5 мільйонів юанів, до впровадження нової політики покупець мав би внести 2,5 мільйона юанів, а після — лише 1,5 мільйона, що зменшує грошовий потік на 1 мільйон юанів.

Є Юйцзинь зазначив, що ця зміна ефективно звільнить інвесторів, обмежених капітальними бар’єрами, особливо враховуючи поточне пожвавлення ринку вторинної нерухомості, що спричиняє витік капіталу. Очікується, що в короткостроковій перспективі кількість консультацій щодо комерційних проектів у ключових районах Шанхаю зросте порівняно з попереднім періодом.

Генеральний менеджер Шанхайських даних Інституту досліджень Чжан Веньцзінь зазначив, що за останні кілька років середня орендна плата та рівень оренди комерційної та офісної нерухомості у Шанхаї знизилися, що спричинило зниження довіри до ринку та зменшення обсягів угод, а запаси комерційної нерухомості продовжують зростати. Зменшення початкового внеску з 50% або вище до не менше 30% спрямоване на зниження бар’єрів для входу на ринок, активізацію потенційного попиту та допомогу забудовникам швидше реалізувати комерційну нерухомість, зменшуючи запаси.

Голова дослідницького інституту 58 Anjuke Чжан Бо вважає, що нова політика поєднається з іншими заходами щодо активізації нерухомості нежитлового фонду та підтримки оновлення бізнес-центрів, що полегшить входження малих і середніх інвесторів та професійних орендних компаній у сегмент комерційної оренди. Також це зменшить фінансовий тиск на забудовників, які перетворюють власну комерційну нерухомість у довгострокові орендні квартири. Підтримка з боку фінансових інститутів у трансформації комерційної нерухомості у довгострокову оренду, готельні апартаменти тощо відповідає зростаючому попиту на орендне житло.

Лі Хан, який давно слідкує за ринком Пудун у Шанхаї, зазначив, що зниження початкового внеску для комерційної нерухомості сприятиме активізації продажів готельних апартаментів. «Зараз у сегменті комерційної нерухомості найскладніше з реалізацією магазинів, але готельні апартаменти у вигідних районах мають рентабельність до 3% і вище, що робить їх привабливими», — сказав він. На прикладі проекту у Чжанцзяні, Пудун, з ціною від двох до трьох мільйонів юанів за квартиру та місячною орендою 8500–9000 юанів, згідно з новою політикою, початковий внесок покупця зменшився приблизно на 50–60 тисяч юанів, а відсутність обмежень щодо кількості покупок робить цей сегмент привабливим для офісних працівників і інвесторів.

Однак фахівці вважають, що, хоча ця політика активізує ринок, вона не спричинить повороту у всьому сегменті комерційної нерухомості. Є Юйцзинь зазначив, що за нинішніх умов, з високим рівнем вакантності офісних будівель, тиском на орендні ставки та пом’якшенням обмежень на житлову нерухомість, стимулюючий ефект політики буде мати структурний характер і не зможе повторити попередню «спекулятивну хвилю» навколо «подібної до житлової» нерухомості.

«Мета політики, можливо, полягає у підвищенні ліквідності комерційної нерухомості, щоб активізувати її функції як ‘індустріального носія’ або ‘комерційного роздрібного носія’», — зазначив Є Юйцзинь. «Зниження кредитної навантаженості дозволить частині нерухомості перейти до організацій або осіб, здатних на її купівлю або переробку, для розвитку нових споживчих та бізнес-форматів». Особливо враховуючи нинішні зміни у промисловій та комерційній економіці, попит на нові типи комерційних проектів зросте.

Чжан Бо прогнозує, що такі міста, як Пекін, швидше за все, приєднаються до цієї ініціативи. Він вважає, що, враховуючи перехід ринку нерухомості до стадії запасів, активізація існуючих активів у сегменті комерційної нерухомості стала важливим напрямком політики. Інші міста не лише коригуватимуть розмір початкового внеску відповідно до своїх ринкових умов і цілей регулювання, а й, можливо, запровадять додаткові цільові заходи для досягнення цілей «контролю зростання, зниження запасів і покращення пропозиції».