Mâu thuẫn thị trường 2024: Liệu các nhà xây dựng nhà ở của Warren Buffett có thể phát triển mạnh trong môi trường này?

Các hồ sơ 13F gần đây tiết lộ rằng tỷ phú đầu tư Warren Buffett đã có một bước đi đáng kể vào lĩnh vực xây dựng nhà ở, mua cổ phần lớn tại ba công ty xây dựng lớn. Quyết định này đến trong bối cảnh các tín hiệu thị trường hỗn hợp tạo nên một bức tranh phức tạp về bức tranh nhà ở.

Câu đố của Thị trường Nhà ở

Thị trường nhà ở trình bày một nghịch lý kỳ lạ. Một mặt, các chỉ số cơ bản cho thấy sự yếu kém: doanh số bán nhà hiện có giảm xuống mức thấp nhất trong năm này vào tháng 8 theo dữ liệu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia. Lãi suất vay thế chấp đã tăng lên 7.31%, đánh dấu mức cao nhất kể từ năm 2000.

Tuy nhiên, định giá nhà vẫn không giảm. Giá trung bình của bất động sản tại Mỹ là 495.100 đô la—cao hơn nhiều so với mức cơ sở năm 2000 là 212.100 đô la, mặc dù đã giảm so với đỉnh của năm ngoái là 552.600 đô la. Sự kết hợp giữa lãi suất cao và giá cả cao ngất ngưởng này tạo ra một động thái bất thường, vốn thường gây áp lực lên các nhà xây dựng nhà ở, những người thường hoạt động tốt hơn trong môi trường lãi suất giảm.

Trong bối cảnh này, các khoản đầu tư lớn của Warren Buffett đặt ra những câu hỏi thú vị về thời điểm thị trường và khả năng phục hồi của ngành.

Ba Nhà Xây Dựng Trong Danh Mục của Buffett

Lennar: Phạm vi Địa lý Đa dạng

Buffett đã phân bổ $18 triệu đô la vào Lennar (NYSE: LEN), mua 150.000 cổ phiếu. Là nhà xây dựng nhà lớn thứ hai theo khối lượng đơn vị, Lennar hoạt động trên 19 bang với danh mục đa dạng gồm nhà cho người mua lần đầu, nhà chuyển tiếp, cộng đồng người lớn tuổi hoạt động, và phân khúc cao cấp.

Florida chiếm ưu thế trong hoạt động của Lennar, chiếm 29% trong khoảng 50.000 căn nhà giao hàng hàng năm của công ty. Giá trung bình của nhà của công ty là 448.000 đô la—thấp hơn mức trung bình quốc gia và giảm so với gần 500.000 đô la của năm trước.

Quan trọng là, các chỉ số hoạt động của Lennar cho thấy sức mạnh tiềm ẩn. Số lượng giao hàng tính từ đầu năm đã tăng 6% lên 49.292 căn, trong khi đơn hàng mới tăng 8% để vượt quá 51.700. Cổ phiếu đã giảm 14% so với đỉnh tháng 7 là $133 mỗi cổ phiếu, và công ty cung cấp mức cổ tức khiêm tốn là 1.1%.

NVR: Mô hình Hiệu quả

NVR (NYSE: NVR) nhận được khoản đầu tư $67 triệu đô la từ nhóm của Buffett. Với vốn hóa thị trường dưới $20 tỷ đô la, NVR vẫn là nhỏ nhất trong ba công ty mua lại. Công ty xây nhà trên 15 bang, tập trung đặc biệt vào khu vực Trung-Đông Bắc, Đông Nam, và Trung Tây. Khu vực Washington D.C. tạo ra 21% tổng doanh thu.

Điểm đặc biệt của NVR là chiến lược ít tài sản. Thay vì tích trữ đất đai, NVR mua bất động sản chỉ khi sẵn sàng xây dựng, mang lại sự linh hoạt hoạt động cao hơn và yêu cầu vốn thấp hơn so với các đối thủ cạnh tranh. Hiệu quả này mang lại lợi nhuận vượt trội: lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu theo sau đạt 45% so với 18% của Lennar.

Kết quả quý gần đây của NVR củng cố lý do đầu tư. Đơn hàng mới tăng 27% trong khi tỷ lệ hủy bỏ giảm còn 11% từ 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Công ty bán dưới ba thương hiệu—Ryan Homes, NV Homes, và Heartland Homes—mỗi thương hiệu nhắm vào các phân khúc thị trường khác nhau. Giá bán trung bình khoảng 447.300 đô la. NVR không trả cổ tức nhưng chỉ giao dịch thấp hơn đỉnh cao mọi thời đại đạt được trong mùa hè này 7%.

D.R. Horton: Người dẫn đầu thị trường và vị trí lớn nhất

D.R. Horton (NYSE: DHI) chiếm phần cam kết lớn nhất khoảng $695 triệu đô la, tương đương gần 6 triệu cổ phiếu mua gần $121 mỗi cổ phiếu. Là nhà xây dựng nhà lớn nhất tại Hoa Kỳ, quy mô và vị thế thị trường của D.R. Horton khiến nó trở thành chỉ số dự báo cho điều kiện ngành.

Các chỉ số của công ty nhấn mạnh nhu cầu mạnh mẽ. Đơn hàng mới tăng tốc 37% so với quý cùng kỳ năm ngoái. Giá bán trung bình của D.R. Horton là 381.100 đô la, thấp nhất trong ba, cho thấy nhu cầu ở mức thấp hơn cho các khách hàng mới vào thị trường. Ưu thế về giá này giúp công ty vững vàng nếu khả năng mua sắm của người tiêu dùng ngày càng bị hạn chế.

Hiểu rõ lý do chiến lược của Buffett

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia báo cáo chỉ có 1.1 triệu căn nhà hiện có chưa bán, tương đương khoảng 3.3 tháng tồn kho. Thị trường khỏe mạnh thường duy trì khoảng sáu tháng cung cấp. Thiếu hụt tồn kho hiện có này về cơ bản hỗ trợ nhu cầu xây dựng nhà mới—các chủ nhà hiện tại đơn giản là không đăng ký bán nhà.

Hạn chế về tồn kho này giải thích tại sao cả ba nhà xây dựng đều cho thấy đơn hàng và giao hàng tăng nhanh cùng với tỷ lệ hủy bỏ giảm. Thuyết của Buffett có vẻ đơn giản: nguồn cung nhà ở hạn chế thúc đẩy xây dựng mới, và ba nhà xây dựng tài chính vững mạnh này đang ở vị trí để chiếm lĩnh thị phần bất chấp biến động kinh tế rộng lớn hơn.

Bằng chứng cho thấy Warren Buffett đã diễn giải các điều kiện thị trường với độ chính xác đáng kể. Đây là những doanh nghiệp an toàn về tài chính, có đà hoạt động mạnh mẽ, có khả năng chống chịu ngay cả trong các suy thoái thị trường lớn. Thời điểm của ông có thể thực sự đúng đắn.