Bạn muốn chia sẻ quyền sở hữu tài sản? Đây là lý do tại sao sở hữu chung có thể là lựa chọn tốt nhất của bạn

Khi nhiều người quyết định mua bất động sản cùng nhau, cấu trúc pháp lý quan trọng hơn nhiều so với những gì đa số nhận thức. Có nhiều cách để thiết lập quyền sở hữu chung, và một trong những phương án ngày càng phổ biến là thuê chung. Khác với các mô hình sở hữu chung khác, cấu trúc này mang lại sự linh hoạt và bảo vệ cho lợi ích cá nhân của từng chủ sở hữu.

Hiểu cách hoạt động của Thuê chung

Hãy tưởng tượng hai người bạn mua một bất động sản đầu tư, hoặc một cặp đôi trong đó một người đóng góp nhiều vốn hơn đáng kể so với người kia. Những tình huống này làm nổi bật lý do tại sao thuê chung tồn tại như một lựa chọn pháp lý riêng biệt.

Trong một thuê chung, hai hoặc nhiều cá nhân có thể sở hữu một bất động sản—dù là nhà ở hay thương mại—mà không cần phải kết hôn hoặc thậm chí có quan hệ họ hàng. Điều làm cấu trúc này đặc biệt là tính linh hoạt trong quyền sở hữu. Chủ sở hữu không cần phải chia đều phần. Một người có thể sở hữu 60% trong khi người khác sở hữu 40%, hoặc họ có thể chia theo bất kỳ tỷ lệ nào mà họ thỏa thuận. Các tỷ lệ phần trăm và điều khoản cụ thể được ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc hợp đồng tùy chỉnh giữa các bên.

Khác với một số cấu trúc sở hữu khác cố định tại thời điểm mua, thuê chung có thể được điều chỉnh sau khi thành lập. Chủ sở hữu có thể thêm hoặc loại bỏ thành viên, điều chỉnh tỷ lệ sở hữu, bán phần của mình, hoặc vay thế chấp dựa trên phần sở hữu của họ—điều này không thể thực hiện với tất cả các hình thức sở hữu chung.

Tại sao Thuê chung giải quyết các vấn đề thực tế

Hãy xem xét một cặp đôi đã kết hôn mua nhà cùng nhau. Một người vợ/chồng thừa kế 200.000 đô la từ gia đình và góp vào khoản mua, trong khi người còn lại góp 50.000 đô la từ tiết kiệm. Với cấu trúc thuê chung, họ có thể hợp pháp xác định rằng người vợ/chồng đầu sở hữu 80% và người còn lại sở hữu 20%. Nếu sau này ly hôn, tài liệu này giúp tránh tranh chấp về phân chia công bằng.

Dưới đây là một tình huống khác: một cuộc ly hôn xảy ra, và một cặp đôi trước đó sở hữu bất động sản theo một cấu trúc sở hữu chung khác. Họ có thể chuyển sang thuê chung, cho phép mỗi người tự đặt tên người thừa kế của mình và duy trì quyền kiểm soát riêng đối với phần sở hữu của họ trong bất động sản.

Hai đối tác kinh doanh không liên quan cũng có thể sử dụng thuê chung để đảm bảo rằng khi một người qua đời, người thừa kế của họ sẽ thừa kế phần sở hữu—thay vì tự động chuyển sang người còn lại.

Điều gì xảy ra với bất động sản khi ai đó qua đời?

Đây là điểm khác biệt lớn giữa thuê chung và các mô hình sở hữu khác. Khi một người thuê chung qua đời, phần sở hữu của họ không tự động chuyển sang các chủ sở hữu còn lại. Thay vào đó, nó trở thành phần của di sản cá nhân của họ và chuyển giao cho người thừa kế theo di chúc của họ, hoặc theo luật thừa kế của bang.

Phần sở hữu của chủ sở hữu còn sống vẫn thuộc về họ, nhưng phần của chủ sở hữu đã khuất có thể phải trải qua thủ tục phân chia di sản (probate). Quá trình này có thể kéo dài và tốn kém, và bất động sản sẽ bị ràng buộc trong quá trình giải quyết di sản. Những người xem xét thuê chung nên cân nhắc điều này trong quyết định của mình, vì thủ tục probate có thể mất nhiều tháng hoặc thậm chí nhiều năm.

So sánh Thuê chung với các cấu trúc sở hữu khác

Có ba lựa chọn chính để sở hữu chung bất động sản: sở hữu chung đồng sở hữu (joint tenancy), sở hữu toàn phần (tenancy by the entirety), và thuê chung (tenancy in common). Mỗi loại có đặc điểm riêng biệt.

Sở hữu chung đồng sở hữu thường giới hạn cho hai người, mỗi người phải sở hữu phần bằng nhau. Khi một chủ sở hữu qua đời, người còn lại tự động thừa kế toàn bộ bất động sản—không cần thủ tục probate. Tuy nhiên, bạn không thể thay đổi cấu trúc này mà không bán bất động sản, phân chia lợi nhuận, rồi mua lại theo điều khoản mới.

Sở hữu toàn phần (tenancy by the entirety) chỉ dành riêng cho các cặp đôi đã kết hôn, cũng với phần bằng nhau và chuyển giao tự động cho người phối ngẫu còn sống khi có người qua đời. Giống như sở hữu chung đồng sở hữu, nó không thể dễ dàng thay đổi, mặc dù các cặp đôi có thể chuyển sang thuê chung nếu hoàn cảnh thay đổi.

Thuê chung khác biệt vì cho phép số lượng chủ sở hữu không giới hạn, chia sẻ không đều, linh hoạt trong việc điều chỉnh cấu trúc, và có thể chỉ định người thừa kế theo ý muốn. Tuy nhiên, đổi lại, khi chủ sở hữu qua đời, phần sở hữu của họ sẽ phải trải qua thủ tục probate.

Nếu bạn ưu tiên tính linh hoạt, phần sở hữu không đều, và kiểm soát việc thừa kế—thuê chung thường là lựa chọn phù hợp. Nếu bạn muốn tránh thủ tục probate và thích chuyển giao tự động cho chủ sở hữu còn lại, sở hữu chung đồng sở hữu có thể phù hợp hơn.

Lựa chọn phù hợp cho tình huống của bạn

Việc sở hữu bất động sản cùng người khác đòi hỏi rõ ràng về ưu tiên của bạn. Bạn có quan tâm đến việc thể hiện công bằng về phần đóng góp tài chính của mỗi người không? Bạn muốn phần của mình chuyển giao cho người thừa kế cụ thể thay vì tự động chuyển sang chủ sở hữu chung? Cấu trúc này có khả năng thay đổi trong tương lai không?

Thuê chung đáp ứng tốt các mối quan tâm này. Nó thừa nhận rằng các chủ sở hữu có thể có các phần khác nhau trong bất động sản và các ý định khác nhau về những gì xảy ra sau khi họ qua đời. Cấu trúc này cung cấp sự bảo vệ pháp lý cho lợi ích của từng chủ sở hữu cá nhân trong khi vẫn giữ tính linh hoạt để thích ứng.

Vì tính phức tạp của quyền sở hữu bất động sản và các yếu tố về di sản, việc tham khảo ý kiến của chuyên gia tài chính hoặc pháp lý trước khi quyết định là điều khôn ngoan. Mỗi tình huống là duy nhất, và cấu trúc phù hợp nhất phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể và mục tiêu dài hạn của bạn.