Hiểu về Bán hàng Phụ thuộc vs. Đang chờ xử lý: Hướng dẫn dành cho Người mua

Khi bạn đang tìm kiếm ngôi nhà mơ ước và gặp các danh sách được đánh dấu là “đang chờ” hoặc “đang xử lý”, điều tự nhiên là bạn tự hỏi liệu mình có thể vẫn nộp đề nghị mua hay không. Câu trả lời phức tạp hơn một chút so với câu hỏi đơn giản có hoặc không. Hai trạng thái này thể hiện các giai đoạn khác nhau trong quá trình mua nhà, mỗi giai đoạn đều có những ý nghĩa khác nhau đối với khả năng thành công của bạn trong việc mua bất động sản đó. Hiểu rõ điểm khác biệt giữa bán hàng có điều kiện và bán hàng đang chờ xử lý có thể giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt hơn về việc dành thời gian và năng lượng cho đâu là lựa chọn phù hợp nhất khi là người mua.

Sự khác biệt cốt lõi giữa đề nghị có điều kiện và đề nghị đang chờ xử lý

Sự khác biệt chính nằm ở chỗ điều gì đã được phê duyệt và điều gì vẫn còn phải hoàn tất. Khi một danh sách nhà ở hiển thị trạng thái đang chờ, người bán đã chấp nhận đề nghị, nhưng giao dịch vẫn còn phụ thuộc vào việc đáp ứng các yêu cầu nhất định. Các điều kiện này có thể xuất phát từ cả hai phía — người mua có thể yêu cầu kiểm tra nhà chuyên nghiệp hoặc định giá, trong khi người bán có thể yêu cầu người mua đảm bảo một loại hình tài chính cụ thể. Vì các điều kiện này chưa được đáp ứng, các giao dịch ở giai đoạn này vẫn có thể đổ vỡ nếu bất kỳ yêu cầu nào không được đáp ứng.

Ngược lại, một đang xử lý cho thấy rằng tất cả các điều kiện chính đã được giải quyết, và đề nghị đã tiến tới giai đoạn xử lý để hướng tới ký kết hợp đồng chính thức. Mặc dù về lý thuyết, một giao dịch đang xử lý có thể đổ vỡ, nhưng điều này hiếm xảy ra. Sự khác biệt cơ bản là: các đề nghị có điều kiện là phụ thuộc vào các điều kiện, còn các đề nghị đang xử lý là đã cam kết tiến tới bước tiếp theo.

Các loại điều kiện thường gặp trong các đề nghị

Các giao dịch bất động sản sử dụng nhiều loại điều kiện khác nhau, mỗi loại phù hợp với các tình huống và mối quan tâm khác nhau. Nhận biết các loại này giúp bạn hiểu rõ những trở ngại có thể làm chậm hoặc làm đổ vỡ một giao dịch.

Điều kiện thừa kế (Probate Contingencies) xảy ra khi chủ nhà đã qua đời. Trong các trường hợp này, hoặc là cơ quan chính phủ hoặc là tổ chức cho vay giữ thế chấp sẽ đảm nhận trách nhiệm bán bất động sản. Vì quá trình thừa kế diễn ra qua hệ thống tòa án và trở thành hồ sơ công khai, quá trình bán hàng thường minh bạch hơn và có sự giám sát của pháp luật. Nếu bạn thích một giao dịch rõ ràng, ít thủ tục hành chính, các danh sách không có điều kiện thừa kế có thể phù hợp hơn.

Điều khoản Kick-out cung cấp sự linh hoạt trong các thỏa thuận có điều kiện. Điều khoản này cho phép người mua hoặc người bán chấm dứt hợp đồng nếu các điều kiện nhất định không được đáp ứng trước một thời hạn đã thỏa thuận. Nếu không có điều khoản này, quá trình có thể kéo dài đáng kể hoặc toàn bộ giao dịch có thể thất bại ở giai đoạn sau. Cơ chế này bảo vệ cả hai bên bằng cách thiết lập các thời hạn rõ ràng và điểm thoát.

Điều kiện bán rẻ (Short-Sale Contingencies) áp dụng khi người bán dự định bán nhà với giá thấp hơn số dư còn lại của khoản thế chấp. Các thỏa thuận này cần sự chấp thuận của tổ chức cho vay và thường mất nhiều thời gian xử lý hơn so với các giao dịch thông thường. Các trường hợp này thường xuất hiện với các bất động sản bị tịch thu, vì các tổ chức tài chính và ngân hàng quản lý quá trình bán trực tiếp trong các trường hợp đó.

Thỏa thuận tiếp tục mở xem nhà (Continue to Show Arrangements) cho phép người bán vẫn trình diện bất động sản cho các khách hàng tiềm năng khác trong khi các điều kiện hiện tại vẫn chưa được giải quyết. Nếu bạn nộp đề nghị, nó có thể được chấp nhận và chính thức thành hợp đồng, mặc dù điều này còn phụ thuộc vào các điều kiện cạnh tranh và thỏa thuận của người bán với các bên quan tâm khác. Người bán vẫn có thể nhận thêm các đề nghị trong giai đoạn này.

Điều kiện không xem nhà (No-Show Contingencies) là trường hợp ngược lại. Ở đây, người bán đã cam kết không tổ chức xem nhà nữa trong khi các điều kiện vẫn còn chưa được đáp ứng. Người bán sẽ không tổ chức tour riêng hoặc mở cửa ngày hội, tạm thời rút bất động sản khỏi thị trường trong khi chờ các điều kiện được đáp ứng.

Thực sự trạng thái đang chờ xử lý có ý nghĩa gì đối với việc mua của bạn

Trạng thái đang chờ xử lý thể hiện sự tiến triển thực sự hướng tới ký kết hợp đồng. Có nhiều biến thể của trạng thái này, mỗi loại truyền đạt các thông tin khác nhau về trạng thái của giao dịch.

Đang chờ bán rẻ (Pending Short Sale) giống như thỏa thuận bán rẻ có điều kiện nhưng thể hiện giai đoạn tiến xa hơn — các điều kiện đã được giải quyết, và giao dịch đang tiến qua quá trình chính thức dưới sự giám sát của tổ chức cho vay. Chữ ký này thông báo cho tất cả các bên về ai đang quản lý giao dịch và trạng thái của nó.

Đang chờ với đề nghị dự phòng (Pending with Backup Offers) cho thấy rằng mặc dù giao dịch chính đang chờ, người bán vẫn sẵn lòng tiếp nhận các đề nghị thay thế. Tình huống này xảy ra khi còn nhiều sự không chắc chắn về việc hoàn tất giao dịch ban đầu, và việc giữ các lựa chọn mở là hợp lý. Nếu giao dịch chính thất bại, các đề nghị dự phòng cung cấp cho người bán các phương án thay thế ngay lập tức thay vì phải đưa lại danh sách bán hàng.

Trạng thái đang chờ kéo dài (Extended Pending Status) (kéo dài hơn bốn tháng) thường báo hiệu một vấn đề hành chính. Điều này có thể do người đại diện danh sách quên cập nhật trạng thái từ “đang chờ” sang “đã bán” sau khi hoàn tất, hoặc có thể do các vấn đề tiềm ẩn — có thể là các cuộc đàm phán lại đang trì hoãn việc hoàn tất cuối cùng, hoặc có các trở ngại bất ngờ cần giải quyết trước khi bán hàng có thể hoàn tất.

Cơ hội của bạn để đề nghị mua

Người mua thường hỏi liệu họ có thể nộp đề nghị cạnh tranh cho các ngôi nhà đã mang trạng thái có điều kiện hoặc đang chờ xử lý hay không. Câu trả lời phụ thuộc vào trạng thái cụ thể và các điều khoản có trong thỏa thuận hiện tại.

Một số thỏa thuận có điều kiện rõ ràng cho phép đề nghị dự phòng. Nếu bạn được phép nộp đề nghị dự phòng và giao dịch chính gặp vấn đề (mà các điều kiện làm điều này dễ xảy ra hơn), bạn có thể tiến xa hơn trong quá trình. Việc có thư xác nhận phê duyệt vay trước hoặc chứng minh khả năng mua bằng tiền mặt sẽ củng cố vị thế của bạn khi nộp các đề nghị này, vì nó mang lại sự tự tin cho người bán về khả năng hoàn tất của bạn.

Các ngôi nhà trong trạng thái đang chờ sẽ khó hơn để chấp nhận đề nghị cạnh tranh. Vì giao dịch ban đầu thường đang tiến tới cuối cùng, việc chấp nhận các đề nghị cạnh tranh sẽ ít khả năng xảy ra. Tuy nhiên, các ngôi nhà mang trạng thái đang chờ có điều kiện sẽ có nhiều cơ hội hơn. Các điều kiện nội tại làm các đề nghị này dễ bị tổn thương hơn, do đó việc nộp một đề nghị dự phòng nghiêm túc trở thành một chiến lược hợp lý, đặc biệt nếu bạn có thể chứng minh khả năng tài chính và đề xuất các điều khoản hấp dẫn người bán.