Cách lập ngân sách thu nhập của bạn cho khoản vay thế chấp: Các hướng dẫn về tỷ lệ phần trăm quan trọng

Khi bạn đã sẵn sàng mua nhà, các nhà cho vay sẽ xem xét một yếu tố quan trọng: số tiền trong thu nhập của bạn có thể thực tế dành cho chi phí nhà ở là bao nhiêu. Thu nhập của bạn trực tiếp quyết định khả năng vay vốn của bạn, nhưng không chỉ đơn thuần dựa vào thu nhập—mà còn phải cân đối giữa khoản thanh toán thế chấp và các nghĩa vụ tài chính khác của bạn. Có nhiều mô hình tài chính khác nhau để giúp bạn hiểu phần trăm thu nhập nên dành cho các khoản chi liên quan đến thế chấp, mỗi mô hình có những tác động khác nhau đến sức khỏe tài chính tổng thể của bạn.

Hiểu về Tiêu Chuẩn Tỷ Lệ Thu Nhập so với Khoản Vay Thế Chấp

Ngành tài chính đã phát triển một số tiêu chuẩn chuẩn mực để đảm bảo người mua nhà không vượt quá khả năng tài chính của mình. Các tỷ lệ này như những giới hạn an toàn mà các nhà cho vay sử dụng, và chúng đáng để hiểu rõ trước khi bạn bắt đầu tìm kiếm nhà.

Mô hình Ngưỡng 28%

Một phương pháp cơ bản đề xuất rằng tổng chi phí nhà ở của bạn—bao gồm gốc, lãi, thuế và bảo hiểm nhà—không nên vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn. Mô hình này cung cấp cho bạn một phép tính đơn giản: nếu bạn kiếm 7.000 đô la mỗi tháng trước thuế, khoản thanh toán nhà của bạn nên duy trì khoảng 1.960 đô la.

Lý do đơn giản ở đây là: các nhà cho vay muốn đảm bảo bạn còn đủ nguồn lực cho các chi phí thiết yếu khác và các nghĩa vụ nợ sau khi đã trả khoản thế chấp.

Mô hình Mở Rộng 28/36

Dựa trên nền tảng 28%, mô hình tỷ lệ kép này bổ sung thêm một lớp nữa. Trong khi 28% dành cho chi phí nhà ở, phần còn lại 8% tạo thành một khoản dự phòng cho các khoản nợ khác của bạn—thẻ tín dụng, vay xe, vay sinh viên, tiện ích và các nghĩa vụ khác. Sử dụng ví dụ thu nhập hàng tháng 7.000 đô la, bạn sẽ phân bổ khoảng 1.960 đô la cho nhà ở và còn khoảng 2.520 đô la dành cho tất cả các khoản nợ khác cộng lại.

Phương pháp này thừa nhận thực tế rằng hầu hết người mua nhà phải cân đối nhiều trách nhiệm tài chính cùng lúc.

Phương pháp Linh Hoạt 35/45

Phương pháp này cung cấp nhiều sự linh hoạt hơn cho những người vay có tình hình tài chính phức tạp. Nó xác định rằng hoặc 35% tổng thu nhập trước thuế của bạn hoặc 45% thu nhập sau thuế của bạn có thể dành cho tất cả các khoản nợ (bao gồm cả khoản vay thế chấp). Sử dụng ví dụ 7.000 đô la của chúng ta: 35% của thu nhập trước thuế là 2.450 đô la, còn 45% của thu nhập sau thuế ước tính 6.000 đô la là 2.700 đô la—cho phép bạn có phạm vi từ 2.450 đến 2.700 đô la cho tổng các khoản nợ hàng tháng.

Mô hình này phù hợp nếu tình hình tài chính của bạn phức tạp hơn hoặc bạn cần thêm một chút không gian thở.

Phương pháp Tiêu Chuẩn 25% Sau Thuế

Nếu bạn đang gánh nặng nợ nần lớn hoặc muốn tối đa hóa sự dự phòng tài chính, mô hình này dựa trên thu nhập thực tế sau thuế của bạn thay vì thu nhập trước thuế. Chỉ 25% thu nhập ròng của bạn nên dành cho chi phí nhà ở. Với thu nhập sau thuế 6.000 đô la mỗi tháng, giới hạn thanh toán thế chấp của bạn sẽ là 1.500 đô la.

Đây là mô hình hạn chế nhất nhưng mang lại sự an toàn tài chính lớn nhất. Nó đặc biệt phù hợp nếu bạn đang cân đối các khoản vay sinh viên, vay xe hoặc các khoản tín dụng lớn.

Tính Toán Khả Năng Chi Trả Thực Tế của Bạn

Thay vì chỉ dựa vào một quy tắc phần trăm duy nhất, những người mua nhà thành công sẽ đánh giá toàn diện bức tranh tài chính của mình. Để làm điều này chính xác, bạn cần thu thập các thông tin cụ thể sau:

• Thu nhập thực tế của bạn: Ghi lại cả thu nhập trước thuế và thu nhập ròng sau thuế. Bao gồm không chỉ lương mà còn bất kỳ thu nhập phụ nào bạn đều đều kiếm được. Các phiếu lương gần đây cung cấp số liệu thu nhập trước thuế; các tờ khai thuế giúp xác minh tổng số hàng năm nếu thu nhập của bạn biến động.

• Các khoản nợ hiện tại của bạn: Liệt kê tất cả các khoản nợ hàng tháng của bạn—thẻ tín dụng, vay sinh viên, vay xe, vay cá nhân và các khoản nợ định kỳ khác. Điều này khác với các chi phí biến đổi như thực phẩm hoặc xăng.

• Khả năng đặt cọc ban đầu của bạn: Bạn có thể tiết kiệm được bao nhiêu để trả trước? Một khoản đặt cọc 20% thường loại bỏ bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) khỏi các khoản chi hàng tháng của bạn, nhưng bất kỳ khoản đặt cọc nào cũng làm giảm nghĩa vụ hàng tháng của bạn. Càng đặt nhiều tiền xuống, khoản thanh toán hàng tháng của bạn càng thấp.

• Tình trạng tín dụng của bạn: Điểm tín dụng của bạn ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất mà các nhà cho vay cung cấp. Điểm cao hơn mở khóa lãi suất thấp hơn; điểm thấp hơn đồng nghĩa với lãi suất cao hơn và do đó khoản thanh toán hàng tháng cao hơn.

Sau khi bạn đã tổng hợp các số liệu này, bạn có thể chạy chúng qua mô hình tỷ lệ thu nhập so với khoản vay thế chấp ưa thích của mình để xác định phạm vi phù hợp với khả năng tài chính của bạn.

Các Tổ Chức Cho Vay Đánh Giá Khả Năng của Bạn Như Thế Nào

Các nhà cho vay dựa nhiều vào tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI)—được tính bằng cách chia tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn cho tổng thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn—để phê duyệt hoặc từ chối hồ sơ vay thế chấp.

Ví dụ thực tế: Nếu thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn là 7.000 đô la, và các nghĩa vụ hàng tháng của bạn tổng cộng là 2.800 đô la (bao gồm 400 đô la vay xe, 200 đô la vay sinh viên, 500 đô la thanh toán thẻ tín dụng, và 1.700 đô la dự kiến cho khoản vay thế chấp), thì DTI của bạn sẽ là 40% (2.800 ÷ 7.000).

Hầu hết các nhà cho vay thích tỷ lệ DTI nằm trong khoảng 36% đến 43%. Trong khi một số nhà cho vay tích cực hơn sẽ chấp nhận vượt quá 43%, tỷ lệ DTI thấp hơn sẽ tăng khả năng được phê duyệt trước của bạn. Vì yêu cầu DTI khác nhau đáng kể giữa các nhà cho vay, so sánh nhiều nhà cung cấp vay giúp bạn tìm ra điều khoản phù hợp với hồ sơ tài chính của mình.

Tối Ưu Hóa Khoản Thanh Toán Hàng Tháng của Bạn

Khoản vay thế chấp của bạn có thể sẽ là khoản chi tiêu lớn nhất hàng tháng, vì vậy việc tìm cách giảm thiểu nó là hợp lý về mặt tài chính:

• Chọn mua nhà có giá thấp hơn: Chỉ vì một nhà cho vay phê duyệt bạn cho một khoản vay nhất định không có nghĩa là bạn phải sử dụng toàn bộ hạn mức đó. Chọn một ngôi nhà có giá thấp hơn sẽ trực tiếp giảm khoản nợ hàng tháng của bạn.

• Tăng khoản đặt cọc ban đầu của bạn: Tiết kiệm tích cực để đặt nhiều tiền hơn xuống trước. Mỗi đô la thêm vào khoản đặt cọc sẽ giảm số tiền vay và do đó giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn.

• Chọn lãi suất thấp hơn: Lãi suất của bạn phần nào phụ thuộc vào điểm tín dụng và tỷ lệ DTI. Thanh toán các khoản nợ hiện tại—đặc biệt là thẻ tín dụng có lãi suất cao và các khoản vay cá nhân—có thể cải thiện hồ sơ tín dụng của bạn và giảm DTI cùng lúc. Lợi ích kép này thường dẫn đến lãi suất thấp hơn từ nhà cho vay của bạn.

Lập Kế Hoạch Chi Phí Ngoài Khoản Thanh Toán Hàng Tháng

Khoản thanh toán thế chấp hàng tháng chỉ là một phần trong thực tế tài chính của việc sở hữu nhà. Khi bạn đã sở hữu nhà, các khoản chi phí bổ sung sẽ tích tụ:

• Bảo trì định kỳ: Nhà cần được duy trì liên tục. Nếu bạn có hồ bơi hoặc sân deck, hãy tính đến chi phí bảo trì hàng năm như phun áp lực hoặc sửa chữa.

• Làm cảnh và chăm sóc sân vườn: Trừ khi cộng đồng của bạn cung cấp dịch vụ này, bạn sẽ tự chịu trách nhiệm chăm sóc sân cỏ, thuê dịch vụ hoặc mua thiết bị để tự làm.

• Sửa chữa và nâng cấp: Cuối cùng, bạn sẽ đối mặt với các khoản chi bất ngờ—mái nhà mới, sửa chữa hệ thống ống nước, cập nhật thiết bị nhà bếp hoặc các nâng cấp khác. Một cuộc kiểm tra nhà trước khi mua có thể phát hiện các vấn đề lớn mà bạn có thể thương lượng vào giá mua hoặc yêu cầu sửa trước khi ký hợp đồng.

Hiểu rằng tỷ lệ thu nhập so với khoản vay thế chấp chỉ là một phần của câu đố sở hữu nhà giúp bạn tiếp cận quyết định mua nhà một cách toàn diện hơn. Chọn mô hình tỷ lệ phù hợp với mức độ chấp nhận rủi ro và nghĩa vụ tài chính của bạn, rồi lập ngân sách cẩn thận cho toàn bộ chi phí liên quan đến sở hữu nhà.