Tại sao các quỹ ETF REIT vẫn hoạt động khi thị trường bất động sản suy giảm

2026-02-26 18:24:45

Khó khăn của bất động sản truyền thống đã kéo dài vào danh mục đầu tư.

Tại sao điều này quan trọng: Lạm phát tăng cao và lãi suất cao đã ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản trong vài năm qua. Quỹ đầu tư bất động sản hoặc REIT ETF cũng không tránh khỏi. Tuy nhiên, các quỹ giao dịch này vẫn phổ biến đối với nhà đầu tư thu nhập. Chúng tạo ra dòng tiền và có thể giúp đa dạng hóa danh mục. Vậy, chúng phù hợp như thế nào trong danh mục của bạn? Và các nhà phân tích của Morningstar xem các REIT ETF hàng đầu là những lựa chọn nào?

Dan Sotiroff là phó giám đốc chiến lược thụ động của Mỹ tại Morningstar và là biên tập viên của bản tin ETFInvestor của Morningstar.

12 câu hỏi về REIT ETF

Hãy bắt đầu với phần giải thích. REIT ETF là gì và chúng hoạt động như thế nào?
Điều gì làm cho REIT khác với các cổ phiếu khác?
REIT ETF thường sử dụng chiến lược nào?
Có REIT ETF thụ động và chủ động. Phí cao hơn của REIT ETF chủ động có đáng giá không? Nhà đầu tư thu nhập đang trả tiền cho điều gì?
Có đặc điểm nào cơ bản giúp phân biệt các quỹ này với nhau không?
Hãy nói về hiệu suất. REIT ETF đã hoạt động như thế nào?
Cuộc chiến chống lạm phát kéo dài nhiều năm đã đẩy lãi suất lên cao và tạo ra môi trường khó khăn cho bất động sản. Cục Dự trữ Liên bang giữ nguyên lãi suất sau ba lần cắt giảm trong năm ngoái. Kể từ năm 2022, hiệu suất của REIT ETF so với thị trường chứng khoán chung ra sao?
Thu nhập là mục tiêu chính của các quỹ này. Làm thế nào nhà đầu tư thu nhập có thể giảm thiểu hóa đơn thuế của mình? Nơi nào là vị trí tốt nhất để giữ các khoản đầu tư này?
Hãy thảo luận về các loại REIT ETF khác nhau và ý kiến của các nhà phân tích của Morningstar về chúng. Đầu tiên, các ETF toàn diện. Nhà đầu tư sẽ thường thấy gì trong các quỹ này, và quỹ nào được xếp hạng bạc hoặc vàng?
Nếu nhà đầu tư thu nhập muốn tập trung vào bất động sản Mỹ, các quỹ nào hoạt động tốt trong lĩnh vực này?
Còn đầu tư vào bất động sản ngoài Mỹ thì sao?
Điểm chính dành cho nhà đầu tư thu nhập đang cân nhắc thêm REIT ETF vào danh mục của họ là gì?

Trích dẫn chính về REIT ETF trong môi trường lãi suất cao

Nếu bạn xem xét cấu trúc của chúng, chúng phải trả phần lớn lợi nhuận cho nhà đầu tư dưới dạng phân phối thu nhập. Điều này có nghĩa là chúng không còn lợi nhuận giữ lại để mua bất kỳ tài sản mới nào hoặc tái đầu tư vào doanh nghiệp của mình. Vì vậy, họ phải tài trợ phần lớn hoạt động của mình. Điều này có nghĩa là chi phí vay của họ rất nhạy cảm với chu kỳ lãi suất hiện tại khi họ vay nợ hoặc vay ngân hàng hoặc các khoản vay khác. Vì vậy, chúng rất nhạy cảm với chu kỳ lãi suất. Và chúng ta đã thấy điều đó trong bốn năm qua.

Dan Sotiroff, phó giám đốc chiến lược thụ động của Mỹ tại Morningstar

Điểm chính: Sức hấp dẫn của thu nhập có thể khiến một số nhà đầu tư đặt cược lớn hơn vào REIT ETF hơn mức họ nên. Lĩnh vực bất động sản chiếm một phần nhỏ trong tổng thị trường chứng khoán. Theo Sotiroff, tỷ lệ này có thể dao động từ 2%-3% tùy theo điều kiện thị trường. Đầu tư nhiều hơn mức đó vào lĩnh vực đặc thù này có thể không mang lại lợi ích. Trong 15 năm qua, REIT ETF đã gặp khó khăn so với thị trường chung. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn quan tâm đến thu nhập. Biên tập viên của Morningstar ETFInvestor nói rằng nhà đầu tư có thể xem xét các chiến lược rộng hơn như chiến lược trả cổ tức và chiến lược gọi có bảo hiểm mà không đặt cược lớn vào lĩnh vực như REITs.

Thêm từ Morningstar về REIT ETF thụ động và chủ động

Các nhà quản lý chủ động đang chiếm ưu thế nhẹ so với các đối thủ thụ động trong lĩnh vực bất động sản. Nhưng Sotiroff nói rằng không quá chênh lệch nhiều. Ông khuyên nhà đầu tư thu nhập nên chú ý xem hiệu suất đến từ đâu để xác định xem phí cao hơn của REIT ETF chủ động có đáng giá hay không. Xem hai bài viết phân tích những điều nhà đầu tư cần biết về REIT ETF thụ động và REIT ETF chủ động.

Đăng ký nhận bản tin Morningstar ETFInvestor

Susan Dziubinski, chuyên gia đầu tư của Morningstar và đồng dẫn chương trình của The Morning Filter, bàn về ưu và nhược điểm của việc đầu tư vào REIT ETF. Và xem 9 ETF hàng đầu dành cho nhà đầu tư thu nhập nổi bật năm 2025.

Chứng khoán đề cập trong tập này:

Vanguard Real Estate ETF VNQ

Schwab US REIT ETF SCHH

Dimensional US Real Estate ETF DFAR

Vanguard Global ex-US Real Estate ETF VNQI

Xem bản gốc

Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.