Chủ nhà mua bán nhà cũ muốn đuổi khách thuê, Tòa án không ủng hộ

Bài viết này được chuyển từ: Tin tức pháp quyền Tân Cương

□ Đám mây lựu/Tân Cương Pháp quyền Phóng viên Tin tức Gu Xueli Yi Xin

Mua nhà là một sự kiện hạnh phúc, nhưng Wang Song, một công dân của Urumqi, có chút khó chịu: anh vừa mua một ngôi nhà cũ, và ngay khi tràn ngập niềm vui, anh biết rằng mình phải thực hiện hợp đồng thuê nhà do chủ sở hữu ban đầu Li Si và người thuê nhà Zhang Shan ký kết. Mới đây, Tòa án nhân dân quận Shaibak của thành phố Urumqi đã kết thúc một vụ tranh chấp hợp đồng thuê nhà, cụ thể hóa nguyên tắc “mua bán mà không phá vỡ hợp đồng thuê”.

Vào tháng 3 năm 2019, Li Si thuê một ngôi nhà mang tên mình cho Zhang Shan để ở, và thời gian thuê đến ngày 31 tháng 5 năm 2027. Hai bên đã thống nhất cụ thể trong hợp đồng rằng nếu chính sách trong tương lai cho phép nhà được chuyển đổi thành cửa hàng, hai bên sẽ thương lượng tiền thuê riêng, và Zhang Shan có quyền cho thuê lại nhà.

Vào tháng 7 năm 2024, Li Si dự định bán ngôi nhà, và Zhang Shan nói rõ rằng anh ta sẽ từ bỏ quyền từ chối đầu tiên. Sau đó, Li Si bán nhà cho Wang Song và làm thủ tục chuyển nhượng. Trong quá trình bán, mặc dù Wang Song biết ngôi nhà đã được Zhang Shan thuê nhưng anh đã không đến hiện trường để xem nhà. Vài ngày sau, Vương Tống bất ngờ nói với Zhang Shan rằng anh ta muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà, với lý do khi đến xem nhà, anh ta phát hiện ra Zhang Shan đã tự ý đổi nhà để sử dụng cho mục đích thương mại, vi phạm hợp đồng thuê ban đầu. Về vấn đề này, Zhang Shan bày tỏ sự phản đối của mình. Vào ngày 23 tháng 10 năm 2025, Vương Tống đã kiện Zhang Shan lên Tòa án quận Sha.

Tòa án nhận thấy rằng Zhang Shan đã trả tiền thuê nhà đúng hạn và chưa bao giờ vỡ nợ. Quan trọng hơn, thẩm phán đã xem xét kỹ hợp đồng thuê nhà ở và nhận thấy rằng hợp đồng không liệt kê “thay đổi công dụng trái phép của ngôi nhà” là điều kiện để chấm dứt hợp đồng, và chủ nhà ban đầu là Li Si không cấm thay đổi mục đích sử dụng nhà khi ký hợp đồng.

“Là người mua mới, bạn đã bao giờ nhìn thấy hợp đồng thuê này khi mua nhà chưa? Anh đã xác minh việc sử dụng ngôi nhà ngay tại chỗ chưa?” Trước câu hỏi của thẩm phán, Vương Tống không thể đưa ra bằng chứng để chứng minh thời gian cụ thể khi Trương Sơn thay đổi công dụng của ngôi nhà, chứ đừng nói đến việc chứng minh rằng sự thay đổi này xảy ra sau khi anh ta có được quyền tài sản và trái với ý muốn của mình.

Cuối cùng, tòa án đã bác bỏ yêu cầu của Vương Tống. Điều này đồng nghĩa với việc Wang Song phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê ban đầu cho đến khi hết hạn hợp đồng thuê.

(Các bên trong bài viết là bút danh)

Thẩm phán cho biết: Mua một “nhà thuê” tương đương với việc tiếp quản hợp đồng ban đầu

“Trường hợp này thể hiện nguyên tắc ‘mua và bán mà không phá vỡ hợp đồng thuê’.” Thẩm phán xét xử vụ án cho biết, theo Điều 725 Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, nếu quyền sở hữu tài sản thuê thay đổi trong thời hạn sở hữu tài sản thuê theo hợp đồng thuê thì sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thuê.

Điều này có nghĩa là khi Vương Tống mua nhà từ Lý Tư, anh ta sẽ tự động thay thế tư cách “người cho thuê” của Lý Tư, và các quyền và nghĩa vụ của hợp đồng thuê nhà ràng buộc anh ta. Việc Zhang Shan có vi phạm hợp đồng hay không phụ thuộc vào các quy định cụ thể của hợp đồng thuê nhà. Khi Li Si và Zhang Shan ký hợp đồng thuê nhà, không có hạn chế nào về việc thay đổi mục đích sử dụng ngôi nhà, và Wang Song không thể chứng minh rằng Zhang Shan cấu thành một vi phạm hợp đồng cơ bản, vì vậy đương nhiên anh ta không thể tự ý chấm dứt hợp đồng.

Vậy trong những trường hợp nào có thể chấm dứt hợp đồng? Theo thẩm phán, theo Điều 563 Bộ luật Dân sự, các bên có thể chấm dứt hợp đồng trong một trong các trường hợp sau đây: (1) không đạt được mục đích của hợp đồng do bất khả kháng; (2) Trước khi hết thời hạn thực hiện, một trong các bên cho biết rõ ràng hoặc bằng hành vi của chính mình rằng họ sẽ không thực hiện khoản nợ chính; (3) Một trong các bên chậm thực hiện khoản nợ chính và không thực hiện trong một khoảng thời gian hợp lý sau khi được thúc giục; (4) Một trong các bên chậm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc có vi phạm hợp đồng khác dẫn đến không đạt được mục đích của hợp đồng; (5) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Thẩm phán nhắc nhở: Ba bước này không thể lưu trước khi mua nhà

Bước 1: Xem xét kỹ hơn hợp đồng

Trước khi ký hợp đồng mua bán, hãy nhớ yêu cầu chủ nhà ban đầu cung cấp hợp đồng thuê ban đầu và đọc kỹ các điều khoản cốt lõi như thời hạn thuê, tiền thuê, mục đích và điều kiện chấm dứt. Đối với các điều khoản không hợp lý, hãy thương lượng với bên thuê trước khi mua nhà.

Bước 2: Xác minh tại chỗ

Hãy chắc chắn đến cửa nhà bạn để xem ai sống trong ngôi nhà và nó được sống như thế nào. Điều này không chỉ có thể khẳng định sự tồn tại thực sự của quan hệ thuê mà còn xác minh được việc sử dụng thực tế của ngôi nhà, tránh được “thuê sai” hoặc tranh chấp sử dụng sau đó.

Bước 3: Yêu cầu toàn diện

Kiểm tra xem ngôi nhà đã được nộp cho bộ phận đăng ký bất động sản chưa, đánh giá toàn diện tác động của quan hệ thuê hiện tại đối với giá trị và việc sử dụng sau đó của ngôi nhà, sau đó đưa ra quyết định mua.