Hong Kong Cheng Empire, wanting to change its surname?

Tháng 3 năm 2026, trung tâm Hong Kong, một cuộc đàm phán liên quan đến vận mệnh của hàng trăm tỷ tài sản đang rơi vào bế tắc.

Hai bên đàm phán, một bên là gia tộc Zheng kiểm soát đế chế bất động sản lâu đời của Hong Kong là New World Development, còn bên kia là Blackstone Group, công ty quản lý tài sản thay thế lớn nhất thế giới.

Trong đó, Blackstone dự định đầu tư 2,5 tỷ USD, thông qua công ty mục đích đặc biệt để trở thành cổ đông lớn nhất của New World Development; còn gia tộc Zheng dù sẵn sàng bỏ ra từ 1 đến 1,5 tỷ USD để tự cứu mình, nhưng kiên quyết không từ bỏ quyền kiểm soát đế chế bất động sản do cha mình, Zheng Yutong, tự tay xây dựng.

Tháng 5 năm 2025, lần đầu tiên công ty này vỡ nợ. Trong năm qua, từ K11 trên đường Huaihai, Thượng Hải đến tập đoàn khách sạn Grace, thậm chí cả cổ phần công ty, hàng loạt tin đồn về việc bán tài sản dường như gửi đi một tín hiệu: những tài sản có thể bán được của New World Development dường như đều có thể đưa lên kệ.

Và kết quả của cuộc đấu tranh với Blackstone không chỉ liên quan đến quyền sở hữu đế chế thương mại lâu đời này, mà còn ảnh hưởng đến số phận của các doanh nghiệp gia đình Hong Kong trong thời điểm hiện tại.

Thăng trầm của đế chế thương mại gia tộc Zheng

Trung tâm nghệ thuật mua sắm K11 MUSEA tại cảng Victoria, biểu tượng kiến trúc kết hợp hoàn hảo giữa nghệ thuật và thương mại, chứng kiến sự thăng trầm của gia tộc Zheng suốt hơn nửa thế kỷ.

Câu chuyện gia tộc Zheng bắt đầu từ năm 1925, khi Zheng Yutong sinh ra tại Shunde, Quảng Đông. Vào thập niên 1940, Zheng Yutong đến Macau, làm học việc tại cửa hàng vàng bạc của cha vợ, Zhou Zhiyuan, thuộc Chow Tai Fook.

Nhờ nhạy bén trong kinh doanh và dũng khí vượt trội, ông bắt đầu từ một học việc nhỏ tại cửa hàng vàng bạc, rồi dần xây dựng đế chế kinh doanh trải dài từ trang sức, bất động sản, khách sạn đến cửa hàng bách hóa.

Năm 1956, Zheng Yutong, khi đó mới 31 tuổi, chính thức tiếp quản Chow Tai Fook, nhưng tham vọng của ông còn lớn hơn thế. Vào thập niên 1970, ông bắt đầu mở rộng sang thị trường bất động sản Hong Kong, thành lập New World Development.

Lúc đó, Zheng Yutong lần lượt phát triển các dự án biểu tượng như Trung tâm Hội nghị Triển lãm Hong Kong, Trung tâm New World, trung tâm mua sắm Sùng Quang ở Tsim Sha Tsui. Năm 1990, tài sản cá nhân của Zheng Yutong ước tính đã đạt 13 tỷ HKD, trở thành một trong “bốn ông vua” bất động sản Hong Kong.

Tháng 9 năm 2016, Zheng Yutong qua đời tại Hong Kong ở tuổi 91. Ông để lại một đế chế kinh doanh khổng lồ cùng gia tài gia đình vượt quá 200 tỷ HKD. Sau khi ông mất, con trai trưởng Zheng Jiachun kế thừa quyền lãnh đạo doanh nghiệp gia tộc, trở thành người đứng đầu thế hệ mới.

Tuy nhiên, chỉ sau chín năm, đế chế này đã rơi vào khủng hoảng nợ nần trầm trọng.

Ngày 31 tháng 12 năm 2024, New World Development công bố báo cáo tài chính giữa kỳ gây chấn động thị trường. Dữ liệu cho thấy tổng khoản vay của tập đoàn lên tới 146,488 tỷ HKD, trong đó nợ đến hạn trong vòng một năm là 32,21 tỷ HKD, còn tiền mặt và tiền gửi ngân hàng trong tài khoản chỉ là 21,418 tỷ HKD. Điều này có nghĩa là tỷ lệ bao phủ nợ ngắn hạn bằng tiền mặt chỉ đạt 66,49%.

Về tỷ lệ nợ, tỷ lệ nợ ròng của tập đoàn đã tăng lên 57,5%, vượt xa mức an toàn truyền thống của các doanh nghiệp bất động sản Hong Kong là 30%.

Ngày 30 tháng 5 năm 2025, New World Development phát hành thông báo, bốn loại trái phiếu vĩnh viễn của công ty con sẽ hoãn phân phối, với tổng giá trị lên tới 3,4 tỷ USD. Đây là lần đầu tiên kể từ khi niêm yết, công ty này vỡ nợ.

Về lợi nhuận, nửa cuối năm 2025, doanh thu của tập đoàn giảm 50% so với cùng kỳ, còn 8,391 tỷ HKD; lợi nhuận hoạt động cốt lõi giảm 18%, còn 3,636 tỷ HKD; lỗ ròng của cổ đông chiếm dụng là 3,73 tỷ HKD.

Trong hai chu kỳ tài chính gần nhất, doanh nghiệp từng được xem là “đại gia” bất động sản Hong Kong này đã lỗ tổng cộng hơn 31,8 tỷ HKD.

Nguyên nhân giảm doanh thu được giải thích là do doanh thu xây dựng và bàn giao bất động sản nội địa giảm.

Phần giảm sút chủ yếu đến từ thị trường nội địa. Ban lãnh đạo New World Development tại cuộc họp báo cáo kết quả đã đề cập, trong nửa đầu tài khóa, doanh số bán hàng tại Hong Kong đạt 10,3 tỷ HKD, cao nhất kể từ năm 2021, còn thị trường nội địa chỉ mang lại 3,2 tỷ HKD.

Trong cuộc họp, ban lãnh đạo nhấn mạnh, giảm nợ tổng thể là mục tiêu hàng đầu của công ty.

Áp lực nợ nghìn tỷ

Vậy, nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng nợ của New World Development là gì?

Có thể sâu xa hơn, chính là chiến lược mở rộng quá mức của gia tộc Zheng.

Năm 2016, sau khi Zheng Zhigang, cháu nội Zheng Yutong, tiếp quản New World Development, đã đề ra một loạt chiến lược chuyển đổi táo bạo. Ông thành lập thương hiệu K11 kết hợp nghệ thuật và thương mại, triển khai các dự án lớn tại các thành phố hàng đầu như Thượng Hải, Quảng Châu, Vũ Hán; đồng thời, tập đoàn tích cực mở rộng đất đai tại Trung Quốc đại lục, dự kiến đầu tư khoảng 100 tỷ RMB trong vòng một năm.

Thời điểm đó, nhiều nhà phát triển Hong Kong đã bắt đầu co lại hoạt động. Như Cheung Kong (CK Asset), Sun Hung Kai Properties… Nhưng New World lại chọn cách tăng cường đầu tư ngược lại.

Trong năm đó, các công ty thuộc tập đoàn và Chow Tai Fook đã hợp tác mua đất tại khu vực Qianhai, Shenzhen với giá 4,207 tỷ HKD, rồi tháng 12 cùng năm, hợp tác với China Merchants Shekou để mua đất tại Taiziwan, Shenzhen với giá 8,9 tỷ HKD.

Tháng 7-8 năm 2019, chỉ trong 4 ngày, New World đã đầu tư tổng cộng 13,8 tỷ HKD để liên tiếp mua đất tại Hàng Châu, Ningbo và các nơi khác, trong đó có những “đất vàng” của thời điểm đó.

Ngoài ra, công ty còn đề ra kế hoạch dùng 2 tỷ HKD để mua đất tại Trung Quốc, đồng thời bắt đầu tham gia các dự án cải tạo khu vực cũ tại Shenzhen Longgang, Xili Xinwei, Guangming Guangqiao, cũng như các dự án chỉnh trang tại Quảng Châu, Hạ Châu.

Phân tích các báo cáo tài chính trước đây của New World, đến cuối năm 2016, lượng đất dự trữ tại Trung Quốc đã đạt đỉnh 1,1 triệu m2, trong đó diện tích nhà ở đạt 5,7 triệu m2. Những khoản đầu tư lớn này đã đặt nền móng cho những khó khăn sau này của tập đoàn.

Sau khủng hoảng nợ, chiến lược đối phó của New World là “bảy biện pháp giảm nợ”: bán các dự án phát triển, bán tài sản không cốt lõi, khai thác giá trị đất nông nghiệp, nâng cao lợi nhuận cho thuê, cắt giảm chi phí, tạm dừng trả cổ tức và tăng cường quản lý tài chính.

Trong vài năm qua, công ty gần như luôn chạy đua tìm nguồn vốn. Tháng 9 năm 2024, dưới sự dẫn dắt của Deutsche Bank, New World đã vay được khoản vay lớn nhất 5,9 tỷ HKD. Để có được khoản vay này, họ đã dùng chính các tài sản kinh doanh cốt lõi của mình làm tài sản thế chấp — đó là Trung tâm Văn hóa Vịnh Victoria (Victoria Cultural Centre). Trong đó, bao gồm biểu tượng Tsim Sha Tsui là K11 MUSEA và khách sạn Rosewood Hong Kong, đều là tài sản thế chấp thứ nhất.

Tháng 11 năm 2025, New World Development khẩn cấp đưa ra đề nghị hoán đổi trái phiếu trị giá 1,9 tỷ USD. Tuy nhiên, cuối cùng chỉ có 71,7% chủ sở hữu trái phiếu tham gia vào đợt hoán đổi này.

Những biện pháp này dường như vẫn chưa đủ để giải quyết vấn đề căn bản. Thị trường dự đoán, cuối cùng, New World có thể phải tiến hành tái cấu trúc toàn diện hơn — bao gồm bán các tài sản cốt lõi, mời gọi nhà đầu tư chiến lược, thậm chí từ bỏ quyền kiểm soát.

Ngoài khó khăn tài chính, cuộc chiến tranh giành quyền kế thừa cũng không thể bỏ qua.

Sau khi Zheng Yutong qua đời, con trai trưởng Zheng Jiachun tiếp nhận quyền lãnh đạo doanh nghiệp gia tộc. Nhưng bốn người con của Zheng Jiachun — trưởng nữ Zheng Zhuwen, trưởng nam Zheng Zhigang, thứ nam Zheng Zhiming, thứ nữ Zheng Zhiliang — lần lượt gia nhập doanh nghiệp gia tộc, phụ trách các lĩnh vực khác nhau.

Zheng Zhuwen phụ trách Chow Tai Fook Jewelry và Rosewood Hotel Group, từng thúc đẩy mở rộng quy mô của Chow Tai Fook tại nội địa; Zheng Zhigang từng giữ chức Tổng giám đốc điều hành của New World, là người sáng lập thương hiệu K11; Zheng Zhiming và Zheng Zhiliang lần lượt giữ chức Phó Tổng giám đốc điều hành liên kết của New World và đồng CEO của Tập đoàn đầu tư tư nhân của gia tộc Zheng, Chow Tai Fook.

Về mặt hình thức, đây là một cấu trúc quản trị gia tộc rõ ràng, phân công rõ ràng từng người. Nhưng thực tế, cân bằng quyền lực không dễ dàng.

Ngày 26 tháng 9 năm 2024, New World Development công bố, Zheng Zhigang chính thức từ chức Tổng giám đốc điều hành, nhường chỗ cho nhà quản lý chuyên nghiệp Ma Shaoxiang.

Sau đó, Zheng Zhuwen gia nhập Ủy ban đề cử của New World, đánh dấu bước vào giai đoạn quản trị mới của doanh nghiệp gia tộc. Trong khi đó, Zheng Zhigang chọn khởi nghiệp lần hai, thành lập Tập đoàn đa ngành có trụ sở chính tại Hong Kong, gọi là ALMAD Group.

“Cách sắp xếp có vẻ như mỗi người đi một hướng này, có thể phản ánh sự bất đồng về chiến lược của gia tộc Zheng,” một chuyên gia trong ngành đầu tư Hong Kong nhận định.

Âm mưu của Blackstone

Đối với Blackstone Group, đây có thể là một cơ hội hiếm có trong đời.

Kế hoạch đầu tư của Blackstone đồng nghĩa với việc gia tộc Zheng sẽ mất quyền kiểm soát New World Development. Đối với một gia tộc đã giữ vững hơn nửa thế kỷ, đây chắc chắn là một lựa chọn khó khăn.

Là công ty quản lý tài sản thay thế lớn nhất thế giới, Blackstone quản lý hơn 9000 tỷ USD tài sản, có khả năng mua lại các tài sản bị định giá thấp trong thời kỳ thị trường suy thoái. Các tài sản của New World, như Trung tâm Hội nghị Triển lãm Hong Kong, trung tâm mua sắm K11, trung tâm tài chính Chow Tai Fook tại Quảng Châu, đều là mục tiêu mà Blackstone hướng tới.

Blackstone dự định tăng cổ phần bằng cách kết hợp “mua cổ phiếu mới bằng tiền mặt + chuyển nhượng cổ phần cũ của gia tộc Zheng,” cuối cùng có thể nắm giữ hơn 30%. Điều này có nghĩa là Blackstone sẽ trở thành cổ đông lớn nhất của New World Development, còn tỷ lệ sở hữu của gia tộc Zheng có thể giảm xuống dưới 15%.

Đối với gia tộc Zheng, điều này đồng nghĩa với việc mất quyền kiểm soát đế chế bất động sản do cha mình, Zheng Yutong, tự tay xây dựng.

Họ đang cố gắng tìm ra giải pháp vừa giảm bớt áp lực nợ nần, vừa giữ được quyền kiểm soát; trong khi Blackstone lại muốn đạt được quyền kiểm soát tối đa với chi phí thấp nhất.

Khó khăn của gia tộc Zheng cũng chính là thử thách chung của các doanh nghiệp gia đình Hong Kong.

Bốn gia tộc lớn của Hong Kong — Gia tộc Li Ka-shing, Gia tộc Kwok, Gia tộc Lee Shau Kee và Gia tộc Zheng Yutong — đều nổi lên trong thời kỳ bùng nổ kinh tế của Hong Kong. Họ tích lũy khối tài sản khổng lồ qua các ngành công nghiệp độc quyền như bất động sản, xây dựng, tiện ích.

Trong những năm gần đây, khi cấu trúc kinh tế Hong Kong chuyển đổi và nền kinh tế nội địa Trung Quốc phát triển, các doanh nghiệp gia đình này đang đối mặt với thử thách chưa từng có.

New World Development chỉ là một phần trong tài sản của gia tộc Zheng. Tập đoàn còn sở hữu nhiều công ty khác như Chow Tai Fook Jewelry, New Creation Group, Chow Tai Fook Enterprises. Các chuyên gia trong ngành đầu tư Hong Kong phân tích, việc điều phối lợi ích giữa các lĩnh vực khác nhau, cân bằng quyền lực giữa các thành viên gia tộc, duy trì sức cạnh tranh trong thị trường biến động nhanh là những vấn đề họ phải đối mặt.

Và đối với toàn ngành bất động sản Hong Kong, câu chuyện của New World Development có thể chỉ mới bắt đầu. Trong bối cảnh thị trường điều chỉnh và chuyển đổi ngành nghề, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác có thể sẽ đối mặt với những khó khăn tương tự.

Nguồn: Prism

Lưu ý rủi ro và điều khoản miễn trừ trách nhiệm

Thị trường có rủi ro, đầu tư cần thận trọng. Bài viết này không phải là lời khuyên đầu tư cá nhân, cũng chưa xem xét các mục tiêu, tình hình tài chính hoặc nhu cầu đặc thù của từng người dùng. Người đọc cần cân nhắc xem các ý kiến, quan điểm hoặc kết luận trong bài phù hợp với tình hình của mình hay không. Đầu tư theo đó, chịu trách nhiệm trước pháp luật.