CITIC Securities: K韧性của ngành Outlet nổi bật, Nhìn mở rộng các nhà điều hành hàng đầu và REITs của họ

Vào ngày 20 tháng 3, CITIC Construction Investment chỉ ra rằng việc chính thức khởi động các quỹ REIT bất động sản thương mại đã mở ra kênh huy động vốn cho các tài sản bán lẻ chất lượng cao như outlet, đã có hai dự án bất động sản thương mại outlet được tiếp nhận. Là dạng hình thái bán lẻ tiêu biểu của “thay thế xa xỉ” và “hiệu suất cao”, outlet thể hiện rõ khả năng chống chịu vận hành trong các chu kỳ kinh tế biến động. Ngành đã hình thành cấu trúc cạnh tranh tập trung vào các doanh nghiệp hàng đầu và phân chia theo vùng miền, khả năng thu hút khách hàng và kiểm soát hàng hóa tạo thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi của doanh nghiệp. Về mô hình vận hành, mô hình liên doanh giúp chia sẻ lợi ích và rủi ro, cộng thêm lợi thế về chi phí bất động sản thấp và thuế tài sản, khiến nó trở thành các tài sản nền tảng chất lượng cao có khả năng chống chịu tốt trong bối cảnh mở rộng các quỹ REIT bất động sản thương mại. Về định giá, các dự án outlet đầu tiên có tỷ lệ chiết khấu hợp lý, dự kiến phân phối lợi nhuận năm 2026 đạt từ 4,6% đến 5,5%, vận hành đã trưởng thành, tài sản chất lượng cao, có giá trị đầu tư cao.

Toàn văn như sau

CITIC Construction Investment: Khả năng chống chịu vận hành của ngành outlet nổi bật, đánh giá cao các nhà vận hành hàng đầu và các quỹ REIT của họ

Việc chính thức khởi động các quỹ REIT bất động sản thương mại đã mở ra kênh huy động vốn cho các tài sản bán lẻ chất lượng cao như outlet, đã có hai dự án bất động sản thương mại outlet được tiếp nhận. Là dạng hình thái bán lẻ tiêu biểu của “thay thế xa xỉ” và “hiệu suất cao”, outlet thể hiện rõ khả năng chống chịu vận hành trong các chu kỳ kinh tế biến động. Ngành đã hình thành cấu trúc cạnh tranh tập trung vào các doanh nghiệp hàng đầu và phân chia theo vùng miền, khả năng thu hút khách hàng và kiểm soát hàng hóa tạo thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi của doanh nghiệp. Về mô hình vận hành, mô hình liên doanh giúp chia sẻ lợi ích và rủi ro, cộng thêm lợi thế về chi phí bất động sản thấp và thuế tài sản, khiến nó trở thành các tài sản nền tảng chất lượng cao có khả năng chống chịu tốt trong bối cảnh mở rộng các quỹ REIT bất động sản thương mại. Về định giá, các dự án outlet đầu tiên có tỷ lệ chiết khấu hợp lý, dự kiến phân phối lợi nhuận năm 2026 đạt từ 4,6% đến 5,5%, vận hành đã trưởng thành, tài sản chất lượng cao, có giá trị đầu tư cao.

Các chính sách mới thúc đẩy việc phát hành định kỳ các quỹ REIT outlet, khả năng chống chịu của các tài sản chống chu kỳ nổi bật. Hiện đã có hai dự án REIT bất động sản thương mại của Cathay Pacific Haitong và China Merchants Wipin, với quy mô phát hành lần lượt đạt 5,06 tỷ nhân dân tệ và 7,47 tỷ nhân dân tệ. Trong vòng một năm qua, tốc độ tăng trưởng doanh thu theo quý của các doanh nghiệp bán lẻ hàng đầu TOP 100 trong các dự án outlet đang hoạt động đã từ 3,8% tăng dần lên 13,1%, lượng khách tăng từ 6,2% lên 13,8%, cao hơn rõ rệt so với các dạng bán lẻ truyền thống, thể hiện khả năng chống chịu vận hành nổi bật.

Môi trường cung cầu vĩ mô hỗ trợ mở rộng quy mô, cấu trúc trung gian thể hiện sự tập trung vào các doanh nghiệp hàng đầu và phân chia theo vùng, các rào cản vi mô tập trung vào khả năng thu hút khách hàng và kiểm soát hàng hóa. Khung nghiên cứu về tài sản outlet cần xem xét tổng thể các xu hướng tiêu dùng vĩ mô, các rào cản cạnh tranh trung gian và năng lực vận hành vi mô. Hiện tại, ngành outlet trong nước đã hình thành cấu trúc cạnh tranh tập trung vào các doanh nghiệp hàng đầu và phân chia theo vùng, sáu tập đoàn chuỗi lớn chiếm hơn 61% doanh thu; khu vực Đông Trung Quốc dẫn đầu cả nước với tỷ lệ dự án chiếm 40%; một số thành phố cấp cao có từ 5 đến 10 outlet tồn tại, các thành phố cấp thấp đang nổi lên. Khả năng thu hút khách hàng và kiểm soát hàng hóa tạo thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi của ngành outlet, các doanh nghiệp hàng đầu nhờ quy mô đã tạo ra lợi thế rõ rệt trong đàm phán thương hiệu, cập nhật hàng hóa và hiệu quả vận hành.

Mô hình liên doanh giúp chia sẻ lợi ích và rủi ro, lợi thế về chi phí và thuế làm tăng biên lợi nhuận. Ở phía thu nhập, mô hình liên doanh outlet thường chiếm từ 60% đến 90%, doanh thu của nhà vận hành gắn chặt với doanh số bán hàng của các thương nhân, tỷ lệ thu tiền thuê gần như 100% và cơ chế đảm bảo thuê cố định cùng nhau đảm bảo tính ổn định dòng tiền. Ở phía chi phí, đa phần outlet nằm ở ngoại ô hoặc dạng khu phố, chi phí đất đai và bất động sản thấp, tiêu dùng mục đích mang lại tỷ lệ chuyển đổi khách cao hơn, cộng thêm gánh nặng thuế tài sản thấp hơn, giúp tăng thêm lợi nhuận cho dự án.

Các quỹ REIT bất động sản thương mại outlet đầu tiên đã vận hành trưởng thành, tài sản chất lượng cao, có giá trị đầu tư lớn. Các dạng outlet có khả năng chống chu kỳ mạnh mẽ và dòng tiền ổn định, phù hợp với các nhà vận hành hàng đầu đã phát hành các dự án trưởng thành. Hai quỹ REIT outlet đầu tiên đều do các nhà vận hành hàng đầu trong ngành sở hữu quyền lợi gốc, dự kiến phân phối lợi nhuận năm 2026 đạt từ 4,6% đến 5,5%, định giá cao hơn so với các REIT outlet quốc tế, có giá trị đầu tư cao.