前言
在一次訪談中，我們與SettleMint的執行長（CEO）Adam Popat進行了對話。在討論中，我們談到了沙烏地阿拉伯開創性的國家級房地產代幣化計畫，以及其他相關方面和房地產代幣化的不同角度。在與blockchainreporter.net分享他的想法時，Adam Popat提到，監管協調、區塊鏈基礎設施和分割所有權正準備重塑房地產市場，並加速代幣化資產的全球採用。
訪談部分
Q1. 沙烏地阿拉伯推出全球最早的國家級房地產代幣化基礎設施，為何被視為全球區塊鏈與房地產應用的里程碑？
在全球範圍內，大多數房地產代幣化計畫都面臨監管不確定性、登記資料碎片化以及缺乏法律最終性等挑戰。沙烏地阿拉伯從一開始就解決了這些問題，將區塊鏈基礎設施直接融入其國家房地產、法律和監管框架中。
真正使這成為里程碑的，不僅是技術本身，而是王國如何將合適的公共部門利益相關者在一個統一、協調的國家願景下整合起來。房地產代幣化只有在土地登記、監管者、政策制定者和市場運營者步調一致時才能大規模運作，而這正是這次成功的關鍵。
值得一提的是，至今在全球範圍內尚未有其他地方達成此一規模或此一程度的成就。首次，普通民眾被納入代幣化房地產生態系統，促進廣泛參與，並釋放出傳統上難以流通和取得的巨大價值。這一點本身就為區塊鏈驅動的房地產應用樹立了新的全球標準。
除了沙烏地阿拉伯，這一計畫具有更廣泛的意義，因為它展示了分散式帳本技術如何從孤立的試點走向支持具有法律約束力的所有權、受監管市場和大眾參與。這也促進了全球區塊鏈的採用，並建立了一個可複製的範例。
Q2. 在將概念轉化為實用的國家級基礎設施以支持RER-REGA的代幣化房地產市場時，SettleMint面臨的主要監管和技術挑戰是什麼？
在監管方面，主要挑戰是確保代幣化資產不被視為平行的代表，而是完全依附於REGA治理下的國家房地產登記。這意味著設計平台時，數字所有權、轉讓和分割所有權必須與現有的財產法、登記流程和監管監督精確對齊，提供法律最終性而非象徵性的數字化。
在技術方面，挑戰是建立能作為關鍵國家基礎設施運作的區塊鏈基礎設施。這需要將一個授權、受管的分散式帳本與房地產登記（RER）整合，同時保留登記作為最終真實來源。系統必須滿足安全性、性能、可審計性、韌性和受控治理等嚴格要求。
這一切得以實現，得益於SettleMint的數位資產生命週期平台（Digital Asset Lifecycle Platform），它提供了建模房地產資產、管理其完整生命週期以及內建監管和操作控制的基礎層。該平台允許數字資產依照登記流程發行、轉讓和管理，同時保持嚴格的存取控制、可審計性和升級治理，符合國家系統的需求。
SettleMint的角色是將監管意圖轉化為可執行的基礎設施：使REGA和RER保持權威和監督，同時提供一個可擴展的區塊鏈協調層，以支持國家採用、市場信心和長期擴展性。
Q3. “登記即為真實模型”與現有的代幣化試點有何不同？
大多數現有的代幣化試點採用平行帳本模型，即在區塊鏈上創建和交易代幣，但官方土地登記仍然是鏈外且具有權威性。在這些情況下，代幣僅是利益的代表，法律所有權仍需與登記資料進行獨立核對。
而“登記即為真實模型”則徹底顛覆了這一做法。國家房地產登記仍是所有權的唯一、權威來源，代幣化則緊密整合於登記流程中，而非並行運作。
在此模型中，任何代幣的發行、轉讓或分割都由登記規則和監管監督所規範，確保代幣的流動直接反映法律認可的所有權變更。不存在雙重系統，也不存在哪一個記錄具有優先權的模糊情況。這正是實現法律最終性、信任和擴展性的關鍵。
Q4. 雖然沙烏地阿拉伯的房地產和資本市場已向外國投資者開放，代幣化能實質降低哪些阻礙外國直接投資（FDI）的障礙？
沙烏地阿拉伯近期開放房地產和資本市場給外國投資者，然而，代幣化有助於消除許多實務上的摩擦，這些摩擦仍然限制或延緩外資的進入。
首先，代幣化通過分割所有權降低門檻。外國投資者不再需要大額單一資產的投入，而是可以用較小的資金參與，並在不同資產、地點和風險配置中建立多元化敞口。
第二，代幣化簡化並加快交易流程。通過數字化所有權、轉讓和結算，並在受監管框架下運作，減少手動流程、長時間的結算周期和操作不確定性，這些都是跨境投資的主要障礙。
第三，將代幣化資產與國家房地產登記在監管監督下相連，增強信任和法律明確性。外國投資者可以確信其所有權權利是可執行、可審核且完全符合本地法律。
這些因素共同將正式的市場准入轉化為實務上的、可擴展的參與，使沙烏地房地產對全球資本更具吸引力、透明且易於投資。
Q5. 分割所有權作為關鍵元素，如何承諾重塑零售投資者和全球機構的投資範圍？
分割所有權通過將資產價值與投資者資格解耦，並引入新的流動性、進入門檻和透明度層，重塑了投資範圍。
對於零售投資者，它大幅降低了最低投資門檻，使其能參與高品質、產生收益的資產，這些資產以前難以觸及。結合二級市場交易，投資者可以更靈活地調整或退出持倉，而無需等待完整資產出售，提升流動性和投資組合多元化。
對於全球機構，分割所有權允許精確部署資本於多個資產、地區和風險配置。活躍的二級市場進一步提升資本效率，使機構能動態調整敞口、管理風險，並改善資產負債表的流動性。
對於開發商，分割所有權能更容易、更快速地獲取資金。通過觸及更廣泛的全球投資者群體，並促進持續資本形成，而非一次性資產銷售，開發商可以降低資金集中風險，加快項目進度。
對於部門和監管機構，數字化的分割所有權提供實時、可審計的市場活動洞察。交易數據、所有權分佈和資金流動可以持續監控，支持更佳的政策制定、風險監督和數據驅動的決策。
Q6. 平台整合了區塊鏈所有權控制、智能合約、託管支付和AVMs。這些元素如何共同提升投資者信心與透明度？
區塊鏈所有權控制和智能合約的結合，建立了堅實的信任基礎和執行確定性。基於區塊鏈的所有權控制創建了防篡改、可審計的所有權記錄，而智能合約則自動化轉讓、合規規則和分配流程。這些共同降低了人工干預、減少爭議，並讓投資者清楚了解所有權和交易的管理方式。
託管支付進一步增強信心，通過將資金流動與資產轉讓緊密聯繫。只有在預定條件滿足時，資金才會釋放，確保公平、同步的結算，並大幅降低對手方和結算風險。
自動估值模型（AVMs）則提供透明層，通過持續的數據驅動洞察，讓投資者了解資產價值和表現。取代定期或不透明的估值，投資者能獲得近乎實時的風險和定價資訊，促使更明智的決策。這些元素共同打造一個透明、可審計且對投資者安全的生態系統。
Q7. 考量到沙烏地阿拉伯對沙里亞法（Shariah）合規資產框架的重視，SettleMint如何確保與沙里亞法原則的協調，同時保持全球互通性？
SettleMint通過提供支持合規結構、執行和監督的技術，並保持與全球市場的互通性，來支持沙烏地阿拉伯的沙里亞法合規資產框架。
沙里亞法的合規性在資產和合約層面實現。SettleMint支持實物資產和所有權權利的代幣化，讓機構能根據沙里亞法認可的模型（如合作、共同所有或資產擔保租賃）來結構產品，並由認可的沙里亞法委員會監督。
合規性由智能合約中的可程式規則來維持。所有權、利潤分配、轉讓限制和投資者資格等都能數位化執行，幫助確保資產在其生命週期內持續運作於批准範圍內，而非僅依賴人工控制。
治理和審計則透過透明、篡改不可篡的記錄來強化。監管批准、沙里亞法認證和交易歷史都可以實時記錄和審查，支持監管機構和學者的持續監督。
同時，SettleMint的區塊鏈無關架構和標準化設計，使沙里亞法合規資產能與國際托管、結算和報告框架整合，確保沙烏地發行的資產能在不違反本地合規的前提下，參與全球資本市場。
Q8. 為何像eIDAS2.0和W3C Verifiable Credentials這樣的互通性標準對跨境投資和信譽建立至關重要？
像eIDAS 2.0和W3C Verifiable Credentials這樣的互通性標準，建立了一個跨司法管轄區的共享、可信的數位身份和合規框架，對於跨境投資至關重要。
它們促進身份和資格的相互認可，減少重複的KYC和登錄流程，並提供法律和密碼學的保障，確保投資者、發行人和中介的真實性和合規性。這大大提升了跨境資金流動的信任與可信度。
SettleMint的數位資產生命週期平台（DALP）則通過內建的合規模組，將身份驗證、投資者資格和監管控制直接整合到資產流程中。支持基於標準的資格證明和可程式化合規規則，幫助確保資產在不同司法管轄區內保持合規，同時高效擴展到全球投資生態系。
結語
沙烏地阿拉伯的房地產代幣化框架正從實驗性試點轉向大規模區塊鏈基礎設施的建立。正如SettleMint的CEO所強調，整合、監管與區塊鏈技術共同樹立了全球代幣化實體資產（RWA）的新標準。更重要的是，這也為零售投資者、機構和跨境資本提供了信心與透明度的新途徑。
